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中报]光明地产:2019年半年度报告摘要

发布日期:2019-08-28 16:12浏览次数:

  1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发

  展规划,投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全

  2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完

  1)销售。2019年1-6月,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%。其中,住

  宅销售面积下降1.0%。全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%。其中,住宅销售额增长8.4%。

  2)投资。2019年1-6月,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%。其中,住宅投

  资45167亿元,增长15.8%。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。2019年上半年,全国

  3)开竣工。2019年1-6月,全国房屋新开工面积105509万平方米,增长10.1%。其中,住

  宅新开工面积77998万平方米,增长10.5%。房屋竣工面积32426万平方米,下降12.7%。其中,

  住宅竣工面积22929万平方米,下降11.7%。2019年上半年,全国房屋新开工面积同比增速均在

  2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政

  策协同:中央在重要会议及时强调“房住不炒”,显现了极大的政策定力;相关管理部门从市场

  预警、货币闸口管控、资金流向监管三个方面构建风险防范机制;各地政府则根据形势变化及时

  价格方面:2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄,环比涨幅连续10个月在0.5%以内,

  整体价格维持稳定,其中二、三四线城市累计涨幅均有所收窄;成交方面:从市场表现来看,上

  半年重点城市商品住宅成交规模趋于稳定,各线城市市场分化更加明显,一线城市成交规模显著

  回升,三四线代表城市调整态势显现;上半年重点城市整体销供比为1.15 ,短期市场供求趋于

  2019年上半年,住宅用地供需规模稳中有升,同比增幅均在5%以上,二季度政府加大推地力

  度,带动成交规模明显增长;上半年住宅用地成交楼面价同比上涨16.4%,3月以来价格持续上涨,

  且涨幅保持高位,溢价率亦明显提升,土地市场竞拍热度较高。各线城市中,一二线城市土地供

  求规模均增加,成交楼面价和溢价率亦呈现不同程度的提升,土地市场升温;近两个月在热点城

  市增加土地供应、各地针对热点地块调整土拍规则、房企融资环境收紧等因素影响下,热点城市

  2019年以来,特别是一季度,在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下,多家

  房企密集融资,融资规模保持增长。与此同时,监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险,加

  强房地产金融审慎管理,地产金融政策从严的总基调保持不变。值得注意的是,4月以来,银保

  监会针对金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单,随后,央行和银保监会先后强

  调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。房地产金融监管再次升级,企业融资收紧预期

  进一步强化。二季度企业拿地节奏逐渐加快,一、二线城市成为布局重心,投资金额占比超七成。

  房地产金融监管逐渐升级,5月以来,企业融资渠道出现阶段性收紧,融资规模明显下降。品牌

  房企通过灵活的营销策略加速项目去化,审慎投资,提高产品竞争力,以期实现高质量发展。

  党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。此前,国务院

  办公厅于2017年4月发布了《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》(国办

  29号文),要求以体制机制创新为动力,以先进技术和管理手段应用为支撑,以规范有效监管为 保

  障,着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化

  冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确,冷链物流行业在我国经济持续增 长

  和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。 随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级

  的促进,以及生鲜电商发展的日益完善,冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一,已经

  成为资本关注的焦点。在零售业变革日益深化的时代背景下,2018年我国的冷链物流行业正从高

  速向高质量转变的新阶段。2017年,国家相关部门已经密集发布了冷链行业政策,为冷链行业的

  发展提供了利好的政策环境。2018年两会代表也纷纷提议“加强冷链物流基础设施建设”、“加

  强对企业建设产地仓+冷链专线模式的统筹引导和政策支持”、“驱使我国冷链行业向着更加规范

  2019年,《中共中央、国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》指

  出,大力发展现代农产品加工业,统筹农产品产地、集散地、销地批发市场建设,加强农产品物

  流骨干网络和冷链物流体系建设。随着政府政策支持推进、新型零售消费升级、食品安全意识提

  2019年上半年,公司坚持推进“创新机制、转型升级、合作共享、提质增效”的工作总目标,

  坚持贯彻“稳中求进、结构优化、产业提升、强化管控”的工作主基调,在公司党委会、股东、

  董事会、监事会、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下,积极研判宏观形势,顺应行业发展

  趋势,抓重点、破瓶颈、补短板、促转型,在经济指标、战略导向、资源储备、产业布局、管控

  能级、品牌价值、社会影响、综合实力等方面开展了各项工作,各方面成效初显,为企业的厚积

  整体来看,在经济由高速增长阶段向高质量发展阶段,公司保持质量稳中有进、稳中向好。

  公告显示, 截至报告期末,公司实现营业收入73.19亿元,同比增长13.7%。受销售产品结构等

  因素影响,实现归母净利润5.03亿元,每股收益0.2元/股,同比有所下降。2019年上半年,公

  公司坚持以“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”为

  指导方针,科学研判、长远布局,加速拓展资源开拓模式和渠道。一是积极参与公开市场招拍挂,

  紧跟土地市场动向,在充分研判政策和市场环境的基础上,加快新一轮拓展力度,在上海及周边

  长三角区域、省会城市以及沿海经济发达地区积极参与土地市场招拍挂。二是敏锐把握兼并收购

  机遇,积极发挥在兼并收购项目中的经验、资源、渠道、策略优势,寻求优质资源的收购机遇。

  三是灵活推进外部合作模式,通过与全国一线房企间的合作开发,不断提升在土地拓展市场上的

  影响力和发言权,进一步布局土地储备和可售货值。四是加强与区域政府间的交流合作,发挥光

  明品牌、产业资源以及国有大型上市公司的规范背景优势,寻求资源整合利用的契机。上半年新

  增房地产储备面积122.91万平方米,同比增长61.53%,进一步精耕上海、深耕有能级的二线城

  公司在营销管理方面的精细化、专业化、职业化程度不断提高,从前期规划定位、产品设计、

  销售企划等各个营销相关环节全面规范管理,项目营销管理工作质量全面提升,在销售签约、预

  收房款、ERP系统、销售费率规范等方面均取得了有效的提升和突破。通过制订精细化回款方案,

  对每个城市和项目,根据市场政策、工程进度,细化各回款阶段目标及时间节点,确定回款周期。

  受推盘节奏和市场等因素影响,上半年签约金额105.35亿元,同比有所下降。

  公司运营管理体系围绕高周转和有质量的规模发展等运营目标,进一步梳理和明确计划管理

  的具体措施,强化项目的总目标及各分项计划的编制和跟踪管理,通过对开发项目重要关键节点

  的监督管控,利用EPC招采综合管理平台的上线,保障了项目整体运营速率的稳健和运营总体目

  标的达成。2019年上半年,公司新开工面积303.30万平方米,同比增长52.64%;竣工面积66.38

  公司资金在集约管控体系的高效运行中,注重开源节流,对外形成多层次、多元化、互补型

  的融资渠道。对内强化对资金计划、融资管理、内部借款、账户管理的统筹管控,实现了对资金

  的全面掌控。在宏观经济去杠杆、强监管的趋势下,当前资本约束和金融监管力度加大,资金面

  普遍受到影响,融资渠道受限、资金成本继续上升,在此背景下,公司积极探索金融创新渠道,

  在优化公司债务结构的同时,为企业的发展注入了新动能。公司资产负债率82.2%,比年初略有

  下降,保持在相对合理水平。一年内到期有息负债与有息负债占比30.6%,比2018年中期和年末

  均有大幅降低,负债结构进一步优化。已获授信额度331.85亿元,目前仅使用173.15亿元。上

  半年公司通过发行购房尾款资产支持证券(ABS)、永续中期票据、中期票据、冷链仓储物流资产

  支持专项计划、超短期融资券待方式,以低成本累计新获得资金42亿元,实现融资渠道的拓宽、

  公司成本管理体系实现从成本核算向成本控制和成本策划转变。在全成本、全过程成本控制

  框架基本建立的基础上,狠抓基础管理,明确成本费用控制标准,落实成本费用管控责任,采用

  集中招标采购等措施压缩可控费用,加强合同结算管理工作,以目标成本为控制标准、以动态成

  本为监管重点、以ERP系统为管理抓手、以后评估为总结提升、以绩效结合成本为考核手段,从

  上海松江洞泾、奉贤南桥和嘉定新城区三个租赁房项目的落地跟进实施。根据工程进度安排,

  松江泗泾镇:报告期内,经公司与区、镇两级政府沟通,合作模式初步达成共识。光明泗泾

  公司负责核心区整体规划布局、商业定位和后期运营。积极引进商家包括云间茶文化交流中心、

  宜兴光明小镇项目:报告期内,公司积极加快与控股股东光明食品集团产业集群协同联动发

  展,宜兴光明小镇产业协同正式步入落地阶段。完成茶文旅体验区及茶博物馆的策划工作、茶文

  旅主题产业规划设想及投资测算等工作,列明实施计划,以成果运营为核心目的,展开各类资源

  截至目前,公司进博会招展工作确认参加的合作伙伴有9家,商品45种。整体招展情况优于

  去年,商品品类更加丰富一些。另已启动专业观众招募、设计图纸优化、展会亮点策划等工作。

  2019年下半年,公司将在稳健经营的基础上,继续坚定不移地推动战略转型升级;在合规经

  营的基础上,提升企业盈利能力,回馈广大投资者;在深化创新的基础上,增强机制体制获利,

  力争打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商,成为以房地产为底板

  的综合性产业集团,成为城市新生活、新地标的开拓者,不断提升公司价值和市值。

  投资策略。下半年公司将理性投资,控制规模拓展的节奏。以多样化合作的形式,积极而不

  激进的获取资源,使增量稳步提升。在战略布局“十二省二市”的基础上,重点深耕已布局城市,

  设计管理。在上半年工作的基础上,公司重点抓好以下四方面工作的推进:一是继续快速稳

  步推进传统项目开发,加强产品线研发,提升产品复制率,提高产品对新技术的适应度。二是加

  快转型项目常规化推进,尽快摸索出合适快捷的管理模式,形成一套成熟的管理办法,以便在更

  多的转型项目中推广,让转型项目成为公司常规项目。三是不断加强公司相关技术人员对新思路、

  新技术、新材料的学习更新,全面提升他们的技术管理能力,及时转变思维方式,以更好地适应

  新时代变化。四是全面落实年初的产品研发工作,形成产品线及多个新领域的研究成果。

  运营管理。完成智慧运营的体系建设,9个体系+7个管理办法,以模块为底板,以体系为延

  展,通过工作指引的形式进一步细化制度的管理要求和流程标准。梳理现有问题和以导向思维来

  夯实基础管理,同时关注项目运营所存在的风险控制和确保高质量的稳健发展步伐。着重对新工

  艺、新技术和新模式的探索和学习,强化全员风控意识和通过科学管理应对市场与环境的变化。

  进一步完善和健全评估体系,强化项目后评估管理工作,包括对总目标的评估、计划执行的评估、

  成本管控。统一建造标准的编制格式,将建造标准作为成本测算编制的强制要求。试点推行

  公司复审制度,开展复审咨询单位的招投标工作,原则上确定两家具备专业强或业务覆盖面广的

  营销管理。精细营销计划盘点,智能数字营销,通过加强项目管理、资金回款管理,优化数

  字光明建设,完善营销管理手册来强化后台监管。紧跟市场供求变化,调整升级产品线,进一步

  完善营销条线考核激励政策,不断规范营销管理体系,强控营销费用,努力做到品牌效益最大化。

  对所有的存量资产进行了仔细梳理,一一建档,做到管理在心中,充分积极地进行存量资产的去

  公司聚焦于搞活终端,释放体制机制创新活力。公司坚持战略导向、市场导向、问题导向、

  合规导向,做到六个认清,推进无限向市场靠拢,无限发挥企业家的作用,无限靠近人的创造性,

  公司积极尝试贯通终端链接,集成五大平台与终端企业的最佳供应链、最优匹配点,探索“平台+

  商业平台。全面提升商业地产的运营能级度。通过强化产品线研究能力、产品定位和设计管

  控能力、招商数据库建立能力、商业运营管理能力,租赁公寓和酒店业务能力,形成专业强、素

  物流平台。以产业和园区为载体,通过冷链、冷库、配送、大贸的有机结合,对现有产业模

  式、商业模式和盈利模式进行研究和升级,加速融入大光明高蛋白战略。坚定平台化、市场化发

  供应链平台。要将“光明919”打造为上海乃至全国区域客户生活品质的象征和社交聚会的

  首选,形成洋酒体验店新风向标,提高品牌知名度和专业度,扩大曝光度与影响力,让“光明919”

  服务平台。2019年要大胆尝试,先做成再做精做优1~3种服务新模式,比如精品菜场、社

  区精品店等。新业务模式要符合光明食品集团和光明地产发展战略,有利于集聚各类资源优势,

  建设平台。通过业务整合、资源协同、管理重构,充分发挥1+1>

  2的乘数效应,激发新活力。

  强化内部管理,加大新工艺、新技术的投入使用,提升产品和服务品质,用口碑赢得市场、赢得

  落实光明食品集团乡村振兴战略,扎实推进殷实农场建设,举全集团之力推进崇明花博会和

  东平小镇建设。光明地产上下一心、众志成城,密切配合,重点围绕转型升级,规范和强化项目

  管理,拓展产业发展基础,着力推进引资引技引智,打造高科技农业、打造高品质服务。

  围绕华东师范大学光明国际食品设计学院项目工作计划,按照项目领导小组及工作小组的工

  作安排,落实完成学院筹备前期相关工作。工作机制进一步完善,确认三级例会工作制,即领导

  小组——工作小组——协调小组,每年、每季度分别召开领导小组及工作小组正式会议。

  与交大农生院新农村发展研究院团队就光明科技园区总体规划的咨询协议启动谈判,确定整体服

  务内容。与交大农生院生态环境修复团队在土壤修复、菌剂研发等领域进行探讨,形成微生物菌

  光明地产内部协同,充分利用现有资源,加强部门之间、部门与各单位之间的沟通协调,形

  成内部合作对接通路,发挥集团整体优势,加强相关产业链之间、相关产业与地产之间的协同发

  光明体系协同,在光明食品集团“四大战略”、“五个盘”、殷实农场建设、乡村振兴、搞活终

  端等工作中,公司明确自身在光明食品集团战略中的责任担当,协同、配合、反哺大光明主业发

  展,推进产业协同发展,强化优势互补,实现合作共赢。要抓重点、抓责任、抓实效,在花博会、

  东平小镇建设,进口博览会参展、西郊国际改造建设等重大项目中,做好支撑和服务。

  外部资源合作,在与全国优秀房企土地合作的基础上,进一步固化优化合作模式。同时拓展

  在资金、资本、产业链、管控等方面进行全面深度协同,携手共赢。通过灵活的资本合作、资源

  协同,形成强强联手,以光明地产独有的资源和背景,吸引业内优秀大型标杆企业与我们进行更

  以战略型董事会建设为核心,严格按照新的制度体系,以内容、时间、材料、服务为四个要

  素,进一步规范运作,发挥好董事会决策预先审核的保护墙作用。以产权请示制度为抓手,以新

  的绩效考核为抓手,管好产权请示、管好董监事人员、管好经营者持股、管好信息披露。做好线

  上E互动平台、投资者热线、线下现场接待调研及股东大会提问、官网、微信协同等方式强化多

  渠道、多层次的沟通机制建设。进一步提升广大投资者对公司的关注度,积极打造并强化集团在

  资本市场上的新标签、新形象,为公司市值管理的提升和资本市场的运作筑牢基础。

  在已有IT系统流程固化,主数据共享,内部门户、OA、ERP、EAS、HER等统一平台,六大系

  统全面覆盖基础上,进一步推进了软件正版化、网络互联互通建设、在光明食品集团OA系统建设

  层面先行先试、积极配合。推出光明通3.0,新增数字运营、移动订会议室、日程在线查看、运

  深入推进财务信息化建设,打通业务软件与财务软件,开通了ERP销售模块与EAS对接、ERP

  成本模块与EAS的对接,实现对成本费用核算、分析、考核等控制管理,利用信息系统建立预算

  控制、内部管控报表、分析报表,提高工作效率,同时也初步推进费控系统的上线,促进业财融

  完善绩效用工基础管理,夯实人力资源体系建设。根据经营管理需要,对集团总部、直属房

  产企业以及合作项目的薪酬、绩效体系进行了优化调整。进一步健全了绩效考核制度,强化了体

  系建设。出台了2018版的《光明房地产集团股份有限公司总部绩效管理办法》、《光明房地产集团

  股份有限公司总部薪酬管理办法》;紧跟集团战略转型的需要,对原有直属企业绩效薪酬管理制度

  进行升级改造,深入研究合作项目目标评定方法、绩效考核及激励制度、人工成本管理、内部体

  系融合等问题,确保激励有效,保障制度的先进性。其中,苏南公司针对合作项目日益增加的状

  况,从节约成本和提高管控效果的角度,对一人多岗的情况,创新设置年薪系数、工作量系数,

  进一步细化现有绩效薪酬管理体系,建立以动态薪酬和优绩优酬为目标的人才激励新机制,

  激发员工进行自我管理,让优秀人才与集团共成长,激发广大干部员工的积极性和创造性。探索

  职业经理人制度,培育专业团队。积极发展混合所有制经济,寻求优秀的合作伙伴和管理团队入

  完善内控体系建设,建立制度管控和信息化建设的有效、深度整合,以防范风险和提高效益

  为重心,全面提升风险管控能级。推进按制度办事,按流程操作的运行要求。加强投资过程的财

  务尽职调查和审计评估管理。建立长效机制,推动两进两单工作,提高工作实效。

  2019年,光明地产已经确立了以上海为主战场,多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。

  其中:“1”是做实房地产业务的底板,为转型提供基础性保障;“7”是在以上海为主战场的多元

  创新转型中,结合自身优势、构建新型商业模式,包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、

  历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造,并逐步向全国复制推广;“5”

  是在由专业型公司向综合性平台公司转型过程中构筑的“商业平台、物流平台、供应链平台、服

  务平台、建设平台”5个关键平台,通过五大平台底板的打造,早日培育出新的经济增长点,同

  时成为嫁接光明食品集团丰富产业资源的重要载体;“X”是打造全新的商业模式,并与主业增强

  公司将充分运用上市公司平台、国资背景、光明食品集团资源等优势,积极协同光明食品集

  团优质资源,参与崇明国际生态岛建设、殷实农场建设、城市更新、租赁房建设等各项工作;全

  面布局参与上海打造全球卓越城市、长三角区域一体化、上海自贸试验区新片区、乡村振兴建设

  等战略,加大培育地产+产业元素,形成新的商业模式、盈利模式和核心竞争力,力争打造成为集

  社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商,成为以房地产为底板的综合性产业集

  公司坚持围绕改革、转型、协同、合作、创新的时代思维,永葆激情,不辱使命,精诚团结、

  昂扬斗志,努力发展成为主业突出、转型创新的卓越企业,力争成为模式先进、价值成长的创新

  企业,成为植根上海,花开全国的标杆企业,成为回报股东、奉献社会的和谐企业,共迎光明发

  3.2 与上一会计期间相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响

  2017年3月,财政部发布了《企业会计准则第22号金融工具确认和计量(2017年修订)》(财

  会〔2017〕7号)、《企业会计准则第23号金融资产转移(2017年修订)》(财会〔2017〕8号)、《企

  业会计准则第24号套期会计(2017年修订)》(财会〔2017〕9号),2017年5月2日发布了《企

  业会计准则第37号金融工具列报(2017年修订)》(财会〔2017〕14号)(统称“新金融工具准则”),

  2019年4月,财政部发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会

  [2019]6号),通知适用于执行企业会计准则的非金融企业2019年度中期财务报表和年度财务报

  本公司根据上述准则及通知规定的起始日开始执行,详细内容请参见财务报表附注中“重要

  3.3 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。



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