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2019年上半年全国房地产总结与展望 行业篇

发布日期:2019-06-29 12:34浏览次数:

  2019年上半年,随着“因城施政,一城一策”的贯彻落实,房地产销售热度有所减退,销售面积、金额累计增速双双回调,东部率先转冷下,中西部成目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨:新开工面积波动上行,增速短暂冲高后回落;土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升,在这二者作用下,开发投资额保持高速增长。

  2019上半年,房企的开发投资热情持续高涨。1-5月,全国房地产开发投资额为46075亿元,累计同比增速小幅回落,较上月下降0.7pts至11.2%,但依旧维持高位,连续5个月保持两位数高增长。5月单月开发投资额达11858亿元,环比大涨13.87%,投资热情可见一般。

  究其原因,上半年房地产开发投资额保持高增速增长主要源于两个方面因素:一方面为了加速回款,房企普遍加快了工期,新开工面积稳步增长,成为开发投资额高增的主要支撑;另一方面热门城市土拍持续火热,房企拿地热情也较为高涨,致使土地成交面积底部回升。例如长三角、粤港澳城市高总价、高单价地块频频成交,土地流派情况也持续改善。

  2019年1-5月,全国商品房销售面积55518万平方米,累计同比下降1.6%,降幅较1-4月扩大了1.3个百分点;销售金额为51773亿元,累计同比增长6.1%,增速回落2个百分点。面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。从5月单月数据来看,销售面积为13433万平方米,环比增长10%,但同比仍下降了5.5%,进入负增长区间,可见当前市场成交乏力,增长动力略有不足。

  从销售结构来看,东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势,其中东北地区下滑最为严重,1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米,下降8.1%,降幅扩大3.9个百分点。当前成交支撑主要以中西部为主,各区域都有不同程度的降温现象。

  实际上,一二季度的成交热潮并不是各线城市全面回暖。主要原因是因城施策深化、信贷平稳增长、房企加快推盘供货所共同引起。因此,随着此前积压的一部分购房需求消化完毕之后,市场结束短暂的回暖反弹,重新进入下行轨道。

  1-5月累计房屋新开工面积为79784万平方米,累计增速在4月冲高至13.1%后回落至10.5%。2019年上半年,月度新开工面积波动上行,至5月已达21232万平方米,环比上涨7.1%,创近半年新高,但同比增速仅4.02%,较4月增速大幅下降了11.48个百分点,增长后劲略有不足。当前新开工量处于高位,主要源于房企手头资金相对宽裕,加之部分政府也将开工进度作为企业发放回款的重要指标之一,因而多数企业都在加紧工期。

  从土地购置面积来看,土地成交继续低位稳定,2019年1-5月土地购置面积增速同比下降33.2%,降速虽较前值收窄0.6pts,这也与近期土地市场回暖密切相关,部分热门城市诸如天津、杭州土地成交量依旧实现了同环比齐增。预判6月,我们认为开发企业土地面积购置增速仍有望小幅回升。

  截止到5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少452万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积减少22万平方米,商业营业用房待售面积减少28万平方米,待售面积继续保持下滑趋势,库存量仍处在下降通道。

  此外,各类物业类型库存均在下降,其中住宅库存下降最快,较2018年初减少21%,考虑到后续成交仍有回落风险,库存下降的速度将继续放缓。商、办库存延续下滑趋势,但基于存量基数大且销售困难,未来多渠道去库存的道路依旧漫长。

  整体来看,随着市场成交热度转淡,前5月销售规模已有所回落,但考虑到下半年房企将迎来业绩冲刺,整体成交规模还将有一定的增长,而增速或将延续小幅下行态势,主要源于各能级城市的结构性分化。

  在市场政策、价格等保持相对稳定情况下,一线、核心二线城市积压的观望购房需求逐渐释放,销售仍将保持稳中有升。尤其值得关注的当属长、珠三角等都市圈的核心城市,因城市基本面良好和源源不断的外来人口涌入,需求面稳固支撑,在下半年仍会有相对亮眼的表现。而三四线城市由于此前热潮所消耗的购买力尚未恢复,加之棚改货币化安置政策逐步退潮,购买力局限也将导致部分城市的销售面积持续下行,而这部分又占全国销售总量的60%以上比重,势必拖累整体销售同比继续下行,另一方面,因为房价保持稳定甚至小幅增长,销售金额仍能有望保持增长。

  考虑到目前融资层面尚无收紧政策出台,房企在资金宽裕情况下将会考虑加紧在窗口期开工,且下半年恰逢企业冲刺业绩,在强调回款的客观压力下,多数企业也会加紧工期和加快推盘节奏,因而也会刺激下半年房地产开发企业的新开工绝对量稳步增长,维持高位。但是由于2018年下半年基数较高,加之目前已经有增速回落的征兆,因而预判新开工增长动力略有不足,增速或将小幅回落。

  下半年,我们认为在整体房地产行业政策面没有出现大幅宽松信号的情况下,土地购置面积增速仍会保持相对低位,当前已经有部分城市诸如苏州、天津、杭州土拍市场出现了回暖迹象,因而预判增速也将从低位缓慢回升。

  值得注意的是,下半年结构分化将更加明显:一二线核心城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加放宽落户带来的潜在住房需求预期,土地市场将持续回暖。而三四线城市因棚改政策收缩致购买力普遍丧失,投资风险逐步加大,房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线,因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

  整体来看,当前房地产开发投资在绝对量与增速上均处于高位。从各区域表现来看,1-5月东部与东北两个地区的开发投资额累计同比增速已经开始收窄,其中东部地区失去了保持16个月的10%以上高增降至9.7%,也证明了在“因城施政,一城一策”的调控背景下,开发投资额的增长后劲略有不足。

  对于2019年下半年,考量土地购置面积、新开工面积等先行指标:土地购置面积增速将缓慢回升,短期内仍难由负转正,将在一定程度上拖累房地产投资增速的攀升,此外因新开工面积绝对量仍将保持量上高位,也避免了开发投资增速大幅下降的可能,综合这两方面因素,开发投资总体依旧会保持高位,但不排除房企融资会进一步收紧,加剧企业资金紧张程度,继而影响土地购置和施工建安投资增速或将下行,但预计全年在10%以内。

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