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中国房地产市场以后怎样的发展趋势听听业内人

发布日期:2019-06-07 00:14浏览次数:

  房子,关系千家万户,房价,牵动你我,大多数人都在为房子而烦恼。没房的,希望有生之年能够有一套自己的房子,有房子的,还希望多买两套保值增值,住着不舒服的,还想换一套改善房。房子,作为一种商品,按理说,都应该遵循涨跌规律,不过,自房地产快速发展的二十年里,似乎就没见过房价有什么像样的调整,稍微跌点后又一路高歌。

  未来,房价还一路前行吗?这是一个需要大家认真思考的问题。对于房价走向的判断,相信每一个人,每一个机构或组织,都会有自己的观点和看法,不可能都一致,原因很简单,所站的角度和立场不一,加之所受知识局限,自然也会给出不同的答案。那么,将来房子是越来越越便宜还是越来越贵?开发商心里如明镜。文章不长,细细品完。

  这十多年来,单就商品房竣工面积年均都在10亿平方米以上,2017年和2018年两年,全国商品房销售面积更是达到创历史的17亿平方米,如果加上政府建设的公租房、廉租房、共有产权房,还有很多无法统计的小产权房等,数目更是庞大。

  主要的问题就体现出来了,一二线大城市的房子人口集中,但供应不足,导致房价越来越高。而很多三四五线城市住房供应量一点没少,特别是安置房特别多,因为拆迁成本低嘛,这些地方的房子根本就只能城市内部消化,没有外部投资介入。一句话,住房需求和供应的地域错配越来越明显。有的地方房子过多,有的地方住房供应又不足。

  在城市里,我们住的房屋楼上楼下很多都是不来往的,你根本就不知道你的隔壁或楼上下房主是什么情况,除了自住,还有可能是投资,还有可能是金融机构查封。在一个城市里,肯定有那么一些闲置多年的烂尾楼存在。而这一切,不仅是市场因素,还有可能是金融问题,导致房屋真正成为“不动产”。

  很多的县城,包括一些地级市,除了在楼市火热期,大多数时候费九牛二虎之力卖房仍不好卖,但为什么除了地方招商引资需求外,大多开发商仍旧乐此不疲、源源不断、日复一日的盖房呢?里面的逻辑行内人都知道,房子作为一种变相的金融产品,卖得出去更好,卖不出去还可以抵押给银行换出钱来。

  现在大城市买房,购房资格还是相当宝贵的,不仅存在于一二线大城市,还包括部分地级市也是如此。在售楼处,你会发现一个奇怪也很正常的现象,也就是买房的就是那么些人,当然,这里指的不是“拖”。能买得起房的人想买更多的房,想法设法获得购房资格,很多房子也在他们之间交易流动,随着房价越来越高,买不起房的人也就再也买不起了。

  楼市调控能把房价压下来吗?比如施行的限购、限贷、限售等政策有多大作用?作用肯定是有的,至少在调控加码期内是如此。政策严厉了,我们就会失去很多不具备购房资格的客户,对住房购买的需求也会快速萎缩,特别是一些郊区盘,或者户型产品不好的楼盘就难以去化,这些地方的房价就会面临回调,为加快销售回款,我们也会降价或给出促销折扣,毕竟,企业生存是第一位的。

  随着地价越来越高,开发商拿地是冒着风险的。你怕风险不拿地嘛,前期地块卖完就完了,后面又面临青黄不接,你拼尽全力跟其他开发商“厮杀”拿下地,后面无论是限价原因,还是市场原因,都有可能亏本。这里面重要的一个原因就在于“税费”,我们所卖的房屋的成本有超过一半就是各种“税费”,这个税费包括在整个房地产开发过程中。

  当然,随着城市可建设用地逐步被开发掉,特别是一些好地块越来越少,靠“卖地”维持城市发展的模式肯定走不通,特别是一些一线大城市,事实上已经退出土地财政之列,后面还有若干的二线城市也会逐渐淡出土地财政,很多三四五线城市土地本来就不值钱,也就不谈了。未来,依靠地价推动房价的模式不会持续,城市的发展最终还是要依靠内生动力展现。

  再谈谈房产税和空置税,在土地财政退出之前,基本会沿着做大税基的模式发展,也就是说先要做大住房市场,做大税基,无论是发展城市群,还是都市圈,房子多了,才是房产税,甚至空置税征收的基础保障。当然,随着这些税种逐步推出,房子太多的炒房客会面临较大压力。

  最后,从长期来看,依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的,最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展,房地产会犹如温水煮青蛙式退化,房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去,逐步回归是必然趋势。



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