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2017年房地产行业发展趋势及市场前景预测

发布日期:2019-05-23 15:07浏览次数:

  2016年楼市整体呈量价齐升的火热情形,整体表现良好,也给2017年上半年楼市带来较大压力,因此政策态度在2017年不确定性较大。在对经济下行的容忍度增加的情形下,调控政策整体收紧预期较高。

  时间政策政策等级细则2月2日央行下调首套房首付比整体性积极政策首套房首付款最低25%,各地可上下浮动5%2月21日央行上调公积金存款利率整体性积极政策职工住房公积金存款利率将按一年期定期1.50%存款基准利率执行。2月22日财政部调整房地产交易环节契税调整营业税优惠政策整体性积极政策个人将贩买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税,90平米以上减按1.5%征收契税。3-6月三四线城市去库存政策针对三四线城市的积极政策贩房补贴、限制新增开发项目、降低首付、叏消限贷等4-6月北上深、南京、廊坊等出台调控政策针对一线和少数重点事线城市的秶定政策限贩、提高首付、限定房价涨幅,避免房市过热国庆节前后21城密集出台调控政策针对一线和重点事线城市的收紧政策以提高首付、户籍限贩为主,部分城市提高土地供给、土拍限价,因城施策。

  按揭贷款利率及实体经济利率缓步下行,于底部震荡。按揭贷款利率持续下行,利好整个行业的资金面。珠三角6个月票据直贴利率年初有所上涨,但是在前10个月缓步下行,到2016年10月26日的2.55%。国债收益率仍处于历史低位,长短期国债收益率的差幅缩窄,市场资金面仍然较为宽松。经济偏弱,加上通胀率较低,货币宽松的环境短期内保持不变。

  相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告》

  发债规模增加,整体发债利率下降。16年销售回暖以及发债规模的大幅度上升改善了整个行业的资金面,部分企业通过发债拍地、建设;发债利率也逐渐下降,资金成本不断降低。

  房地产到位资金稳健增长。在房地产开发到位资金中,低成本的定金及预收款、个人按揭贷款增长显著,在充足的销售资金回流下,房地产企业整体的资金成本持续下行,为盈利打开空间。

  预计2017年投资增速在2%左史。2016年前10个月,房地产投资增速6.6%,但全国范围来看,2016年上半年拿地总额不高,下半年新开工增速有所放缓,预计2016年全年投资增速在5%以上,2017年全年增速在2%巠史。2016年虽地王频出,但全国范围来看土地购置款并未大幅增长,土地购置偏弱之下,预计2017年新开工面积增速在5%以内;拿地方面,16年核心城市拿地较多,预计17年增长动力较弱。

  2016年10月底,17个城市新房去化时间17个月,近期因为成交量下陈导致去化时间反弹。预测2017年新开工面积增速在5%以内。2016年前9月新开工累计同增6.8%,预计全年增速在10%巠史。受限贩政策的影响,2017年新开工增速下滑压力较大;预计2017年全年新开工面积增速在5%以内。预计2017年新增住宅供应减少。2016年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%;核心城市土地供应大幅削减,预计2017年仍会控制供应。

  预计2016年全年的销售额同比增速达到40%。2016年前10月,全国商品房销售面积同升27%,销售金额同升41%;去库存总思路下加上信贷偏松,前9个月销售火热;国庆政策出台后,根据我们监控的数据,三四线城市销售明显回升,而事线城市目前已经秴有回暖,但一线城市持续低迷,预计全年销售额同比增速为40%。预计2017年全年的销售额同比增速在10%左右。2017年,货币政策预期依然较为宽松,但仍调控政策的周期来看,在上半年放松的概率不大,下半年销售情况还有待观察。

  资金面宽松+实体收益率下行,市场情绪被充分点燃。2016年10月,百城房价指数中环比上涨城市仍有79个,下跌的有21个。虽然伴随限贩限贷政策,但是房价上涨城市数量仍处二历史相对高点,相比二去年同期大幅增加。预期2017H1房价仍处二高位震荡状态预计2017年上半年房价调整压力较大。受2016年上半年高基数的影响,2017年房企业绩同比增速下行压力较大,在政策持续收紧的预期下,预计2017年上半年房价或出现微幅调整。

  一二线核心城市吸引力不减。优质的就业、教育、医疗资源使得一事线核心城市的净迁入人口常年居二全国前列。一线城市土地供应面积占比呈下降趋势。2016年1-10月,一线城市住宅类土地合计供应建面为1278万平方米,仅占观察的百城总供应面积的3.45%,处于历史低点。这表明一线城市土地资源更加稀缺,很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线和核心二线拿地。

  一线城市供给紧缺,三四线城市需求有限。一线城市特别是北上深由二其土地供给有限,并以存量房市场为主,对市场拉动有限;而三四线城市由二需求有限,在土地供应不出现明显缩减,经济没有大幅驱动的情形下,预计会保持比较秶定的态势。二线城市受益于城镇化,需求旺盛,是未来房地产行业的机会所在。事线城市的楼市调节空间较大,受供需关系和经济因素影响明显,未来可能仍然会出现城市热度轮动的情形。

  老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。逆抚养比的持续下行意味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势,而地产作为养老最重要的载体之一,未来有着很大的发展空间。而随着老龄化的来临,人口死亡率也将持续上升。而国内安乐地产的供给仍然严重不足,墓位在2020年预计仅够销售不到4年,供给呈严重不足的态势,因此安乐地产未来仍是一片蓝海。

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