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合众资产关于房地产开发行业偿债能力现状分析

发布日期:2019-05-22 18:13浏览次数:

  自改革开放以来,随着我国计划经济色彩浓郁的住房分配制度逐步被商品住宅开发模式替代,房地产行业快速发展起来。房地产行业的发展以我国经济快速发展和城镇化进程为依托,行业自身对区域经济较强的外部带动效应,从而快速发展成为我国重要产业之一。但是房地产的快速发展使部分地方政府形成了过度依赖土地出让收入的财政行为模式,同时这又带动了房价的上涨加重资产泡沫,这种“恶性循环”一方面逐步成为我国经济发展的“达摩克里斯之剑”,同时,也削弱了房地产对改善人民住房条件的作用。因此,对地产进行政策调控成为近年来伴随我国地产行业发展的一种“常态”。合众资产管理股份有限公司(以下简称“合众资产”)认为,在信用分析的视角下,房地产企业的偿债能力的判断,不仅需要关注竞争地位、盈利能力等传统因素,其能否准确的选择适合于强调控期的开发模式关乎企业的“生存能力”。

  2016年下半年以来,我国又进入了最新的一轮强调控周期,同时,我国经济发展的外部环境的不确定性、经济结构转型调整等因素叠加,房地产企业的偿债能力面临去化速度下降、融资途径减少和成本提升等多重冲击。房地产开发行业信用品种投资中信用风险防范面临日益严峻的形势。

  探讨房地产企业在强调控周期背景下的风险防范状况,对于投资活动中防范个体和行业信用风险的暴发都十分重要。合众资产关注于房地产开发企业信用风险考量因素,结合数据的可获得性,选择了行业信用风险指标,以上市公司和发债的房地产开发企业为样本进行数据搜集和整理,揭示房地产开发企业偿债能力现状。最后,有针对性的对房地产开发行业信用品种投资提出信用风险防范建议。

  房地产开发行业的盈利能力受到外部经营环境和政策调控的影响。外部经营环境包括所在区域经济发展状况、人口数量和结构、区域城镇化水平发展规划等影响其盈利能力的环境因素,还包括所在区域的地产调控政策、融资环境等因素。在其他条件相同的情况下,经济环境较好、所在区域人口数量多、区域处于城镇化快速发展进程或具有集聚效应,都会产生较旺盛的地产需求,进而刺激地产投资。

  本轮调控周期同时叠加了经济增速下滑、去杠杆等因素,调控政策很大程度上削弱了房地产的投资属性,所带来的外部环境变动对地产行业的偿债能力产生了负面影响。合众信评团队关注到,在偿债能力的评价中企业层面指标的选取除了要考虑地产企业的财务表现、盈利能力等相对水平之外,还要分辨其面临日趋严峻的发展环境下地产企业所能经受考验的能力。房地产开发企业信用评价企业方面需要考虑的因素包括竞争优势、盈利能力、债务负担和外部支持。

  合众资产信评团队认为,房地产的行业地位主要从规模方面考察。规模实力可以通过营业收入、土地储备面积等指标来衡量。运营要通过项目和土地储备布局、业务现金获取能力、开发效率指标衡量。其他条件相同的情况下,收入和项目、土地储备规模越大且布局区位条件好,业务现金获取能力高,开发效率较高的房地产开发企业,通常具有更高的市场地位和获利能力,面临不利环境因素冲击的抗风险能力也越强。盈利能力可以采用毛利率水平、营业收入增长率指标进行衡量。偿债能力方面,可以采用净负债率、速动比率、现金短期债务比等指标来衡量。外部支持主要观察房地产开发企业的股东背景情况。

  合众资产信评团队根据前述房地产开发企业偿债能力评价的方法,对目前房地产开发企业的偿债要指标表现进行观察,进而研究行业信用风险现状。

  考虑数据的可获得性,合众资产信评团队选择指标分别反映行业地位、运营能力、盈利能力和偿债能力。具体选取指标见表1。

  本文中房地产开发企业样本从wind三级行业分类中“房地产管理与开发行业”的A股上市公司和公开市场发债企业中选取。剔除了主业非房地产开发、数据缺失、异常值以及“ST”上市公司,共保留92个样本。

  行业地位指标包括反映样本企业盈利水平的营业收入指标和资本实力的所有者权益指标,上述指标主要描述性统计结果如表2所示。

  从样本企业的营业收入指标来看,2017年营业收入均值、中位数均高于三年平均值,且2018年前三季度营业收入增长率均值为19.80%,同比仍保持增长。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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