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杭州市区分板块供应量现状及趋势报告④

发布日期:2019-05-08 17:15浏览次数:

  2015的杭州房地产市场充满了意外。“330政策”落地以后,一系列利好政策的出台,对杭州房地产市场的撬动作用十分明显。市区新建商品房连续7个月成交破万,土地市场更是在多方影响下从“回暖”走向“高热”。

  与此同时,可售库存数据在不断增加,截止到11月10日,达到了近16.5万套。不过,这个库存仅仅是显性库存。显性库存只能反映出“货架”上的库存水平,却不能反映出真实的市场供应量,无论媒体还是公众市场对后者都鲜有关注。

  总体来看,国家房地产政策的调整、货币政策的宽松是此番放量成交的推手,但供需关系才是市场走势的根本影响因素。这也是为何在成交总量以及土地溢价走高的同时,区域及楼盘分化越来越明显的背后关键所在。

  细化到各个区域板块,潜在供应量水平对新房成交和土地出让起着什么作用?对潜在供应量的研究,能解释板块多少楼盘的热销?能解释多少宅地的受热?结合各板块这一年供应量的变化及现状,又能窥探什么趋势?

  事实上,虽然土地行情一路上扬,但上半年的压抑仍然导致全年出让量的萎缩。换言之,这一年的新增潜在供应量大幅减少,伴随新房的持续高位成交,整体潜在供应量水位处于下降通道。

  浙报传媒地产研究院作为房地产市场研究的专业机构,一直致力于市场政策、市场现象、市场热点、市场数据的研究。此次,研究院通过《2015杭州市区板块潜在供应量调查》,试图给市场呈现一个真实的区域库存量变化,同时分析探讨今年的土地出让可能给这些板块带来的变化,真实反映未来各个板块供需关系的趋势。

  这一系列报告将在未来一段时间呈现给公众。本期推出的是《杭州桥西、上塘板块商品住宅潜在供应量分析》。

  因地处拱宸桥西而得名的桥西板块,已然进入到供应收尾阶段:11月20日,桥西最后一宗宅地成功出让。

  事实上,桥西板块宅地已断供三年,换言之,在绝版宅地还未推出之前,板块内供应量按照正常去化速度应所剩无几,数据也证明了这一点:

  根据浙报传媒地产研究院统计显示,截至2015年10月26日,桥西板块商品住宅潜在供应量仅约13万方,其中包含可售面积约9万方,几乎集中在九龙仓碧玺、远洋大河宸章、顺发吉祥半岛以及绿城运河宸园。

  由于桥西素来是改善首选,区域内大户型较多,因此9万方的可售面积仅余476套可售房源,套均面积约189平米。

  我们再来看下潜在供应量13万方是什么概念?以2014年8月限购放开至今近15个月的月均去化速度(24081平米)计算,桥西板块商品住宅潜在供应量去化最多只需6个月。

  也就是说,等金地桥西项目上市,区域内已无竞品。而彼时其对手又来自哪里?市场很自然的将眼光投向板块两侧:西面申花板块以及东面上塘板块。

  上塘板块近期因阳光城、大家房产两宗宅地接连高溢价成交而被视为主城区热门板块。事实上,在此之前,该板块宅地断供已接近三年,导致目前板块内在售房源较多的新盘仅有中国铁建国际城。

  根据浙报传媒地产研究院追踪数据显示,截至2015年10月26日,上塘板块商品住宅潜在供应量约为17万方,其中可售面积4万方。未上市面积来自阳光城及运河坊项目。算上大家在本月夺下的“地王”项目,上塘板块已有三个未开发项目。

  除此之外,根据浙报传媒地产研究院独家获取的消息,2016年上塘板块或将继续供地,其中不乏原传媒地块等市场关注度较高的宅地。桥西断供后,上塘板块或将接过供地接力棒。

  ④潜在供应量统计中未上市面积包含部分底商、物业用房以及部分代建道路面积。

  根据浙报传媒地产研究院统计显示,截至2015年10月26日,桥西板块共9个楼盘有可售房源,总计商品住宅未售面积(即潜在供应量)约13万方。

  板块内可售面积约9万方,几乎集中在九龙仓碧玺、顺发吉祥半岛以及绿城运河宸园。其中,九龙仓碧玺剩余可售面积约5万方,顺发吉祥半岛别墅组团至今未开售,剩余可售面积近3万方。

  此外,远洋大河宸章和绿城运河宸园仍有部分房源未上市。

  截至2015年10月26日,桥西板块商品住宅潜在供应量约为13万方。以2014年8月限购放开至今近15个月的月均去化速度(24081平米)计算,桥西板块商品住宅潜在供应量去化最多只需6个月。

  11月20日,金地竞得的桥西地块为板块内最后一宗宅地。而等到金地项目上市,板块内基本无项目在售,竞品楼盘主要来自于周边申花、上塘板块。

  根据浙报传媒地产研究院统计显示,截至2015年10月26日,上塘板块仅2个楼盘有可售房源,总计商品住宅未售面积(即潜在供应量)约17万方。

  目前,板块内可售房源主要出自中国铁建国际城,该项目规模较大,目前仍剩余约7万方商品住宅潜在供应量,此外,远洋公馆处于尾盘在售状态。自2014年起至2015年10月26日,上塘板块内中国铁建国际城和远洋公馆两个楼盘共成交商品住宅1173套,去化面积约15万方。

  区域内还有两宗地块未上市,其一为今年9月阳光城溢价51%竞得的宅地,另一宗为运河坊在2012年溢价38%竞得的宅地。

  算上大家在本月夺下的“地王”项目,上塘板块已有三个未开发项目。而根据浙报传媒地产研究院独家获取的消息,2016年上塘板块或将继续供地,其中不乏原传媒地块等市场关注度较高的宅地。



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