网赌网址

您当前位置:网赌网址 > 品牌理念 >

陈啸天:房地产进入震荡通道房企寻求核心竞争

发布日期:2019-04-14 18:59浏览次数:

  致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。

  作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动,论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办,邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂,纵论泛地产新生态,探讨房地产创新趋势、科技兴业,共谋房地产行业转型升级,推动中国房地产平稳健康发展。

  亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会带来主题为新形势下房地产创新战略与战略创新的精彩演讲,对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为,房地产行业已经从此前4年半的上升通道进入未必是下降,但一定是振荡的通道,房地产企业的战略制定无论是规模为主还是创新转型,都应该考虑震荡通道的趋势。

  陈啸天表示,房地产行业是由资源和导的,房企在发展过程中应该回归核心,找到自身的核心优势,围绕核心优势展开一整套要素整合,进而形成企业自我的语言发展体系。

  特别感谢刘总的邀请,都是老朋友。特别荣幸有这个机会,能够跟各位同仁汇报核心的观点。

  这次题目比较大,我简单跟大家谈谈我们2019年核心的观点和脉络。在讲之前先跟大家谈几个概念:

  第一,一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业已经卖得很好。房地产市场有所回暖,不再像去年731之后的路径。这个事情并不复杂,为什么最近这段时间,一线跟核心二线城市高端物业和市场会回暖呢?它是自然现象,从2015年年初到现在为止,整个调控大的脉络并没有发生太大的变化。这个脉络它就是按一头放一头的逻辑,从2015年到现在整个调控都是围绕去库存,2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存,很多重点城市的房价一天一个价。2016年9月底调控,调控逻辑还是去库存,但是调整了一下,一线跟重点二线去杠杆,普通二线和三四线去库存,房价开始涨。房价透支的城市冰冻住,去库存的概念往普通二线日,住建部部长表态说其它三四线与县城继续去库存,其它三四线年房价透支的普通二线跟三四线得压住,没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。2015年到目前为止去库存的逻辑有三轮,大家会发现从2017年12月25月提出了其它三四线和县城去库存,到今天过了大概15个月,15个月之后这个调控的逻辑,它是按一头放一头,再按一头放一头。当下房地产行业规模太大,不能全按住,一二三四线全按住也不行,但是又不能全放。房价透支的冰冻,部分三四线个月。随之而来的结论就很简单,去库存明面讲的是去库存,真正意义上的本质是什么?去库存是货量的问题,盖房子不应该是核心竞争力,其实是资金的周转。去库存讲的是货量,本质还是印钱,只能用房地产圈住当蓄水池。第一轮一线、重点二线圈,多了又冰冻再往下走。过去两三年里,为什么碧桂园、恒大高周转、小户型,布局三四线,因为我们把资金不断往下引导。引导到今天,新的一轮去库存往三四线个月,那么去库存不能村里吗?可能资金要调头了。这一轮资金走到今天,一线跟重点二线房价反弹,市场回暖,就是资金在调头往一线、重点二线。

  第二个观点,提醒朋友们要意识到,当下房地产行业发展大的背景和过去有不一样,2015年1月份到2018年7月31日之间,整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道,所以整个行业的规模不断在成长,金额也不断在膨胀,房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日是上升振荡通道,房地产行业的交易绝对不像零售,今天用完了,明天再消费。房地产一定是有周期的,集中消化的一拨要重新积累一拨,当下房地产行业不管供需关系角度,还是国家政策角度,我们已经从4年半上升通道进入未必是下降,是振荡的通道,所有企业再大也只是房地产行业的一个构成。企业再怎么做必须意识到当下大的环境是在振荡通道,而不是上升通道,这才是我们企业角度,不管接下来做规模为主,还是创新,还是转型,这是最大的变量。

  第三个汇报的观点,我们所理解的产城和小镇本质上的区别。不管产城、小镇,未来必须要把握的基本点,产城的本质是外延的,我们现在也有做产城,背景是在当下跟中美博弈,跟全世界竞争过程里,我们需要经济转型、产业升级。产业升级要做的就是国际上的世界上最新最好的技术、材料、产品,怎么引入进来给我们所用,这是我们产城最大的背景。至于你说通过跟人家合作还是组建基金在境外收购,新技术、新材料、新产品是我们需要发展的。产城需要在三新上做文章,引导大家做产城。

  特色小镇的本质在于特色,特色一定是根植于这片土地,我们国家的底层文化,底层资源,这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗,不同的文化,这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来,而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等,底层资源上的资源的优化重组,价值重构,怎么实现离散分布在全国各地的具有共性的资源,怎么从零次元变成一次元、二次元。

  后面再讲讲2019年。2019年两部分内容:第一部分汇报一下,2018年731开始,因为政策把整个行业发展的逻辑开始折了一下。我们在731之前更多是限房价涨幅,731限房价上涨,随之而来改变了房地产的背景和逻辑。这样一个逻辑的变化最终说明的问题,什么叫资源的能力呢?这些年不管是我们自己做顾问公司,还是很多创业型的公司,产业链上下游的开发企业,我们认为更多两个概念之间不断:能力、资源。如果把过去20几年简单分配一下,大家会发现我们从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的,是一路往上走的,没有产生太多的振荡,尤其2002、2003年,2005年按揭开发贷不断完善,推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长,什么叫社区、什么叫物业、什么叫产品等等的对消费者来说并不完全理解什么叫好。需求庞大,消费者认知低,就是只要能找到地,借上钱,盖成房子,你就是赚钱的。

  第二个是能力的主导,就是2008-2015年,美国次贷危机让我们发现供求关系可以逆转。2011年1月21日出台的新国八条限购限贷,把高端的投资和改善性全部打了。供求关系逆转,需求开始极度萎缩。供求关系逆转,消费者很自然会看产品、服务、管理。

  第三个就是2016年到现在,整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强,发展越来越快。不管是你个人,还是一个部门,还是一个企业,还是一个行业,在你大的战略方向没有出现偏差情况下,能影响和决定你未来发展空间的只有资源和能力。过去到现在为止,今天更是资源主导的周期,为什么呢?今天很多产城、特色小镇、长租公寓等等项目出来,这都是跟政府相关的,B2G(政府)。一边住宅,一边满足政府诉求。B2G更加需要是资源主导的模式,因为我们国家的绝大多数资源是在政府,所以今天房地产行业已经开始出现变化。当下的变化对房企提出更多要求,不再是2001-2007简单拿到地、有钱、盖好房都能赚钱,今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。不管是资源,还是什么,各个企业有不同侧重,但是逃不过回归核心。

  为什么回归核心?这一轮和过去三年更重大的变化在于,过去三年半的时间整个行业一路上行,行业上升通道一般的规律,民营企业极度受益。行业扩容阶段,不断上升通道里,房企比的谁胆子大,谁的杠杆放的更大,谁的周转更快,谁的融资能力更强,谁的开发速度更快。比胆子、比速度。2018年731开始,三年半的时间去库存过猛了,导致需求阶段性出现明显萎缩,需求阶段性萎缩,房企大部分是上市企业,意味着过去三年半房企不断什么规模都可以增长,这个阶段里你凭什么增长。2019年我们提出,你之所以还能成长是因为回归了核心,你有自己的核心优势。

  核心优势是什么呢?很多企业内部会议我都发言,我说在座都是中高管,能不能大家说说你们觉得核心优势是什么。很多企业现在还没有核心优势,鹏总是绿色了。在很多企业里问高管,有的说老板,有的说机制灵活,一家企业核心优势只可能是一个,还不是一到两个。大家谈了很多,意味着这个企业还没有形成自己的核心优势。

  我们经常碰到这样一个情况,那边有很好的地,发现目前节点不适合拿地,但很有可能告诉公司赶紧把地拿下来,公司想赶紧投钱,要告诉营销部敢不敢卖,营销部说这不行,这个项目这样卖掉我们太亏了,建议不要快速卖。任何一个企业再大你也是资源有限的企业,资源有限的企业,我们最忌讳的每个人都觉得自己干的是为企业好的事情,但偏偏每个人着力点不一样,这往往意味着资源完全浪费的。资源同一个方向使用,才真正最大化利用整个企业经营效率。

  企业的核心优势我不认为是核心任务,核心优势我认为是业务价值链上的关键节点要找到。比如说横向有设计、产品、工程、社区、销售,纵向是管理链,从这个企业到那个企业,有本质差别吗?这个企业看人长的差不多,借钱也是这几个机构。为什么同样的资源得出的结果不一样呢?根子上是因为组织生产流程不一样,同样的元素,但是生产组织流程不一样。第一找到关键基本节点。

  第二,围绕关键基本节点展开一整套要素整合,进而形成企业自我的语言体系。比如北京,鹏总的绿色,还有TOD都是非常清晰的语言体系。金茂府切入点是产品,这个产品作为切入点,把所有资源,所有要素,围绕这个产品进行转动起来,什么地我拿,什么地我坚决不拿,什么钱我可以借,什么人我可以用,金茂府高端是不是形象好一点,气质好一点,必须还懂得恒温恒湿,懂得科技概念的,供应商也得这样属性用。它是用核心节点重组了所有基本要素的生产流程。纵向还有管理上,一直在讲中粮的模式,都是用借钱、拍地,一定得是自己出得起那10%,没有这个能力的已经筛选下去了。进来以后所有生产流程有一套表单跟模板,省了多少成本,未来可以跟你分成。你自己投5%-10%,开盘就跑得快,要把自己本钱拿回来。它管理节点重组了所有要素,作为有自我语言体系的企业,任何一个个体,一家企业不可能因为一个人改变企业属性,任何人也好,项目也好,他是没有语言体系来的。我们基本的体系上必须要知道,科技概念是什么样的,如果还有新的供应商想加入我们,我们去了很多的企业,我们从2000年,或者1998年23号文推动了整个房地产行业新一轮的发展,在2013年位置上很多企业认为房地产到了历史高位,随后2014年调完以后,2015-2018连续再创新高。碧桂园成长有天时地利,中粮三年从不到100到1000亿,为什么会实现爆发性的成长?房地产行业不像制造业那样精细,是比较粗糙,大部分企业是能干我也能干,回到我们这个行业的起点,回到企业的出发点再来思考这个行业的特征。企业的一些诉求,比如中粮考虑人的诉求,金茂考虑消费者的诉求,回到一个起点考虑这个行业空间真的很大。

  回归核心,牛市的时候别人干什么我也干,我胆子更大,周转更快,但是现在进入振荡通道,比的是有没有属于你自己的IP,有没有属于你自己的标签,有没有属于自我的语言体系。一个基本点,形成一条主线,形成可以演化出很多支线年看好四类企业,进入振荡通道,有几类企业会受益:

  第一,国企央企,每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利,2011年是中海,2014是金茂等等的,行业越是振荡,国企央企资本就不看负债率。

  房地产权重大,占资源多了对政府来说肯定不合适,我压着你全往外流,不可能。政府采取引导,不管什么时间节点拿地,都会发现当时时间节点上这个地肯定是地王,二手市场发现越来越没有干净的地。一级太贵了,二级不敢拿,找政府拿地,但是你得给我带产业。B2G轰轰烈烈的原因,产业园、特色小镇、长租公寓等等的都出来,房地产行业给政府提供的财政不再是高斜率,进入横盘,政府习惯花钱的模式吃不消了,所以倒逼政府出手,政府高度关注的市场走上前台。房地产行业从1993年开始全国房地产市场是政策驱动型的行业,在当下国家更重要是经济转型,产业升级背景下,房企这么大的权重围不过去,我称之为产业不是所有房企你愿意不愿意,而是你什么时候进的问题。不管这四类怎么做,最核心的一点就是你都得有自己的语言体系和IP,有自己的标志性的核心优势。



相关阅读:网赌网址

热门阅读排行

手机or微信扫一扫
海南楼盘随身带
Copyright @ 2019 版权所有    网络经营许可证    

网赌网址 | 网站地图