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第一太平戴维斯:深圳房地产市场2018年回顾及

发布日期:2019-09-22 01:26浏览次数:

  据深圳市统计局数据显示,截至2018年第三季度,深圳经济持续增长,地区生产总值同比增长8.1%,至约人民币1.8万亿元。与此同时,第三产业产值同比扩大7.8%,至人民币10,461亿元。新增企业注册量同比增长33 %至51,306个,新注册企业大多数源自外资企业。稳固的经济基础及持续增长的商务活动支撑2018年深圳写字楼物业市场快速发展。

  截至2018年底,七座新项目落成,总计62万平方米建筑面积入市,将全市总存量推高至约845万平方米。南山区等新兴商务片区在本年内逐渐趋于成熟,形成了深圳写字楼市场多中心化发展的市场格局。本年度最值得提及的项目是位于南山区的中国华润大厦,又名“春笋”,及华润置地大厦D座 。

  2018年,深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。来自金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业为主要承租力,而企业新租和续租则是主要的承租形式。截止2018年底,深圳甲级写字楼物业市场净吸纳量同比增长19%,至529,651平方米。同期,市场平均空置率环比下跌2.5个百分点,至10.3%。部分较为瞩目的租赁交易包括:VIVO在宝安区壹方中心承租约12,000平方米、OPPO在春笋租赁约30,000平方米、大疆在荣超后海大厦租赁约30,000 平方米、松下机电在华润置地大厦承租约4,000平方米等。

  值得注意的是,为满足来自科技和创新行业的中小企业不断增长的租赁需求,联合办公运营商在深圳继续表现出强劲的扩张态势,以扩大其在深圳写字楼市场的份额。此等市场趋势可通过年内多宗租赁交易得以例证。例如,Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约30,500平方米。Funwork在福田区东海国际租赁约4,000平方米、罗湖区京基100租赁约3,000平方。

  截止2018年年底,深圳甲级写字楼平均租金同比上升0.7%,至人民币每平方米每月234.78元。按子市场分析,南山区租金增长稳定,同比上升0.1%至,人民币每平方米每月201.99元。受新增甲级写字楼物业更高质素的推动,宝安区的平均租金同比大幅度攀升14.5%,至人民币每平方米每月166.93元。福田区作为成熟的商务区,因其较为成熟的商业配套,仍为许多跨国公司和大型企业所青睐的办公子市场之一,平均租金为各子市场中最高。截至2018年底,福田区平均租金为人民币每平方米每月273.9元。

  尽管本地经济体量持续扩大,但增速同比放缓以及股票市场表现欠佳的宏观环境令许多投资者在2018年变得更为谨慎。虽然大湾区概念的持续发酵、众多瞩目基建项目的相继落成促就海内外投资者在深圳写字楼市场询盘量的上升、市场活跃度有所提高,但成交周期变长。截至2018年底,深圳写字楼投资市场共录得三宗大宗交易,买方背景包括机构投资者、终端用户和开发商兼投资者。

  展望未来,湾区效应将促进区域内城市的互联合作。与此同时,除了显而易见的经济优势外,大湾区内的基础建设将推动地区经济的发展。例如今年竣工的港珠澳大桥及广深港高铁的开通,将吸引更多知名企业来深圳投资发展。有鉴于此,预料深圳甲级写字楼物业市场前景保持乐观。2019年,预计将有七栋甲级写字楼项目入市,总建筑面积约为577,691平方米。届时,租户将有更多选择并有效提高议价空间,从而导致2019年租金或将出现下跌。在投资市场方面,强有力的销售及购买情绪有望延续至下一年。

  截至2018年10月底,深圳社会消费品零售总额为5,019.6亿元,同比增长8.0%。此外,人口的正增长及人均可支配收入的提高也助力本地零售市场的进一步发展。

  截至2018年年底,全市有五个优质零售项目开业,新增供应约56.7万平方米,全市总存量环比上升10.6%,至约666.2万平方米。这五个项目分别为:位于南山区的深圳湾万象城、福田区的深业上城、龙岗区的万象汇和星河World*Coco Park、以及龙华区的壹方天地A区。

  为满足消费者对购物中心环境提升及业态多样性的追求,成熟购物中心普遍进入业态的调整升级阶段,增加热捧品牌的比例。新开购物中心亦积极引进各档次品牌,力求确保品牌的多样性。此外,选址深圳开设其首店的品牌逐渐增多,充分展现出深圳市场的竞争力和吸引力。截至2018年底,全市优质零售物业市场的空置率同比下降1.2个百分点,至1.2%。

  总体而言,深圳优质零售物业市场的需求相当活跃,主要来源于中高端餐饮、家居及生活方式、体育及户外、亲子设施、健身房以及个人护理等业态,而时尚、百货、电器及电子类产品等业态占比减少。比如,迪卡侬、全棉时代和阿迪达斯分别在深业上城租赁了约4,300、1,333和800平方米的大面积商铺;平安金融中心引进了多家中高端餐饮品牌,包括田舍家、新荣记和喜鼎海胆水饺; %Arabrica、Lady M和Chikalicious等网红甜点品牌进驻深圳湾万象城,均为华南首店; MUJI携手深业上城开出了全球首家酒店+餐厅+零售三合一的旗舰店,总面积高达约3,740平方米。此外,新零售超市已成为了购物中心的重要租户,如盒马鲜生、超级物种、Ole、Blt等,以卓越的服务和体验式的购物感受赢得了消费者的青睐。

  截至2018年年底,全市首层平均租金增长至人民币每平方米每月841.1元,同比上升0.2%。从区域层面来看,罗湖区租金变化相对较小。主要由于新开项目以相对较低的租金开业以确保其入驻率,南山、龙岗和龙华区的租金均有不同程度的下降。福田区内,皇庭广场和福田Coco*Park的业态调整升级结果在年底初显,有相对集中的承租能力较强的新品牌入驻,租金因此上涨明显。宝安区的租金亦有所增长,主要由于壹方城和海雅缤纷城的业绩向好,品牌对其兴趣愈加浓厚,项目市场潜力增加。

  在积极的宏观经济及人口因素的影响下,未来长期深圳优质零售物业市场前景乐观。预计2019年有四个优质零售项目入市,为市场新增供应53万平方米。届时,深圳优质零售物业市场总存量将达到719.2万平方米。市场需求将继续保持活跃,为满足消费升级所带来的新消费需求,高端护肤/化妆品牌、综合品类店、美甲/美发沙龙、儿童乐园、早教及培训中心等店铺比例增加。受新增供应的影响,预计2019年全市的优质零售物业的空置率将小幅攀升。预计全市首层平均租金将保持继续上涨趋势,然而在有新项目落成的子市场内,其租金将有一定程度的下跌。

  图4:深圳住宅市场新增供应面积、成交面积及成交面积同比变化,2010-2018

  2018年,深圳市政府出台的调控政策数量较2017年有所增加。相比2017年只有两个调控政策,2018年深圳政府出台了四个调控政策。其中,前三季度调控政策逐渐收紧,三月份颁布了“三价合一”政策,七月份颁布了“731政策”,以及八月份发布了二次房改方案。但第四季度政策出现松动,十一月份政府发布了房地产市场监管办法修订草案征求意见稿,规定了开发商明码标价商品房,限制房价下跌或上涨比例。

  截至2018年11月底,深圳住宅成交量为约为302万平方米,同比减少0.4%。其中,受被抑制的刚性需求释放和市场上仍然旺盛的投资需求的影响,前三季度成交量持续上涨,于各季末分别上升至约65万平方米、84万平方米和98万平方米。但在政府颁布“731政策”后,众多潜在购房者转持观望态度,开发商的销售情绪走弱,导致第四季度成交量下降至约54万平方米。

  在成交价格方面,尽管市场仍有大量被抑制的购房需求,但受政府调控、银行监管和房改的政策影响,全年住宅成交价格表现稳定。2018年的住宅市场平均成交价格较2017年的平均成交价格同比下降0.7%,至人民币每平米56,988元。

  2018年服务式公寓平均入住率维持稳定。至2018年底,平均入住率达到80.3%,较2017年平均入住率同比下降2.6个百分点。深圳服务式公寓的长租主要客户来源于国内外大公司(尤其来自电子行业和国际贸易行业)的外派企业高管、精英人才和外籍人士。其中,在深圳投资的98家500强企业中,来自日本和美国的企业居多,显示深圳的外资来源和国际贸易板块与美国和日本企业关系紧密。但受影响,部分来自美国企业的高管和外籍人士重新评估了入住计划和选择,导致服务式公寓入住率略微下降。

  租金方面,本年度服务式公寓租金涨幅维持稳定,至人民币每月每平方米250元左右。由于全年没有新增供应入市,加之政策对长租公寓的利好,导致了2018年服务式公寓平均租金上涨。

  政策方面,受经济下行的影响,政府为了维持房地产市场的稳定,预计2019年深圳住宅市场政策环境有所宽松,但未来调控政策的方向仍以维持市场稳定为主,继续构建更完善的住房供应体系和租赁市场,加强租赁市场的发展和保障性住房供应。

  在住宅销售市场方面,由于预计政策环境有所放松,加之2018年年底部分银行出现房贷利率下调的迹象,有利于推动购房者和投资者的需求,预计2019年深圳住宅销售成交量将有所上涨,成交价将保持平稳态势。

  租赁市场方面,服务式公寓市场预计在2019年会迎来更多新项目入市,分别为雅诗阁品牌下的深圳lyf梧桐岛共享公寓、深圳盛捷侨城坊服务公寓和凯信品牌的深圳华寓公馆和深圳万科深南道68公馆。由于租赁市场优质房源的短缺,加之部分开发商和投资者从购房市场转向租赁市场,预计未来高端租赁市场将出现更多优质房源。

  由于新增供应入市,而来自企业客户的长租需求比较稳定,预计2019年服务式公寓的市场表现将维持稳定。

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