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23号文后地产融资现状及各地监管动态

发布日期:2019-07-03 03:51浏览次数:

  特定资产收益权、股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后及应收账款等地产融资结构被叫停

  23号文对地产业务影响之大,前所未有,其中最核心的一点要属落实属地监管责任。

  信托、银行等金融机构从事地产以来,一直有“432”的要求,可各属地的银监理解缺不太一样,执行的口径就有偏差。

  比如华北区某地方的银监,之前就一直允许做收益权。这就很bug了,很多外地的信托机构的小伙伴就有些羡慕嫉妒恨。

  比如我通过各种复杂结构设计即将谈成的地产项目,可能直接被该区域的信托公司通过收益权简单粗暴的给翘了,人家还能做表外,成本还低,确实很有诱惑力。

  监管口径的不同无形中创造出一种不公平的气氛,有特殊监管政策的机构必然会通过差异化竞争来竞争优质的项目资源。

  供给侧改革大背景下,金融机构目前对风险的容忍度薄如蝉翼,单说地产信托这个业务品种,10年前各信托准入的标准大多是百强以内,现在呢,有些前50,有些只做30强,还不做民企。

  另一边的证券,加上资管及基金子公司有100多家,每年房企大量的公司债及ABS,也是争的头破血流。

  接着说回来,23号文发布后,各地监管统一无非是好事,可也带来一些极端现象:一收就死。

  最近有了解到,部分信托所在地的监管直接拒绝所有地产信托的报备。什么债权认购劣后?什么股权投资?不好意思,你这个业务好像不太符合监管要求,细则未出之前,先暂停。

  带着这个疑问,部分信托公司地产业务已接近停滞,矫枉过正,已备案的可能都给撤掉了,大家不要顶风作案。

  带着这个疑问,部分代销的银行私行也十分迷茫。目前银行代销信托主要以地产债权为主,其次是政信类及消金,那合规的债权产品是否还有合适代销的产品,这可能要打上一个问号。

  从业务发展的趋势上看,严监管已经是一个必然的趋势,若风险自担,那合规层面的压力也越来越大。

  在23号文发布,我们在北京及上海组织了两期闭门沙龙,40多位信托公司业务部门总、风控负责人及合规负责人出席,也有30多位地产公司投融资负责人参加。

  会上各位嘉宾各抒己见,畅所欲言。第一大家比较关心的是432壳还能不能做?之前已经有过处罚案例,这种模式是否还可以良性运作而不被揪小辫子?

  各地监管的统一意味着大家在同样监管条件下同台竞争,那除了客户的竞争,资源的竞争,发行渠道的竞争,还有重要的一点是合规向下的产品创新能力及资产管理能力。

  432的项目是香饽饽,是机构杀价,拼放款速度的市场。而从18年下半年开始,明确感觉到地产项目的股权类投资在增加,且非常迅速。部分信托50%以上的地产业务都是“股权+分红”类。

  第一季度资金面宽松的情况下,资产端激烈的竞争让部分从事股权投资的信托吃尽了苦头。

  在23号文发布后这几个月真空期内,有着优秀产品创新能力、风险把控的能力的团队,建议你们可以对自己狠一点,早睡早起,卯足劲加油干,用实力去把这个市场再夺回来。



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