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深度研究 豫系房地产企业发展现状解析

发布日期:2019-06-30 17:08浏览次数:

  随着房地产市场的发展,行业中涌现出一批批令人关注的企业,从最早开始成熟的粤系房企,到前几年激进的闽系房企,到后来不断崛起的浙系房企,都成为了行业的佼佼者。随着城市轮到发展的推进,大郑州地区的市场崛起,近几年不少房企加大了中原地区的布局,这也将豫系房企推到了众人的视线中。本文将针对豫系房企发展现状及其背后的逻辑进行深入研究。

  整体来看,豫系房企相比粤系、闽系、浙系等其他地区房企而言,发展较慢、规模较小,全国化程度较低。这一方面是因为河南省内整体城镇化水平较低、居民收入不高,从而导致内需不足;另一方面也与河南房企在发展上也相对保守、风险意识较强有关。

  2018年河南省的GDP为48056亿元,在全国各省市排名第6位;房地产投资开发额达到7015亿元,在全国排名第5;商品房销售面积更是达到了13991万平方米,在全国各省市中仅低于广东省。可以说,河南省的经济总量以及房地产市场的整体规模在全国来看处于不错的水平。但是,河南省的常住人口9605万人,人均GDP低于全国平均水平,而较低的人均生产总值也使得省内的人均收入较低。2018年全省的人均可支配收入仅为21964元,远低于全国平均的28228元。这就导致市场购买力相对较弱,拉低了全省的商品房销售均价。据统计局数据显示,2018年河南省的商品房销售均价为5758元/平方米,在全国仅排在28位,大大落后于全国平均水平,与周边各省相比也较低,河南房地产市场整体发展动力显得较为不足。

  此外,河南省内城镇化水平相对较低,2018年全省的城镇化率为51.71%,低于我国59.58%的城镇化水平,诸多省内三四线城市的房地产市场仍然欠发展,省会郑州对省内其他三四线城市的虹吸效应较强。从2018年河南省内各城市的房地产投资额来看,作为省会的郑州达到了3258.4亿元,占比为46.45%,而排在第二的信阳仅为423.89亿元,占比为6%。可见郑州的房地产市场的开发力度在省内一骑绝尘,远远地把其他城市甩在身后。这是一个长期的形势,根据国家统计局的数据来看,从1998年到2018年的二十年间,郑州的房地产开发投资额在河南省的平均占比达到了41%,预计未来较长的一段时间也会继续保持。

  从广东、福建以及浙江等经济比较发达、房地产市场发展比较成熟的地区省会城市房地产开发投资额在本省的占比来看,省内城镇化水平较高,中心城市房地产开发投资占比相对较低,这就说明省内其他城市仍有较大竞争力,为企业规模发展提供了更多的空间。相比之下,河南和其周边省的房地产城市集中度都比较高,中心城市吸附力强大,其余城市发展动力不足,这也就导致本地房企高度集中于单城市,竞争压力较大,无法进行规模化发展,这也就导致了这些地区房企的规模滞涨。

  从开发企业角度来看,由于省内除郑州外其他城市的房地产市场发展较为平均,省内各三四线城市市场主要以当地小企业开发为主,这就导致河南省内房地产开发企业众多,但是规模普遍较小。根据统计局数据显示,2017年河南省房地产开发企业数超过7200家,但是2018年省内房企的平均开发投资额仅为0.97亿元,全国平均水平为1.25亿元,相对于拥有市场比较成熟的广东、福建、浙江等省而言更是长期较低。这就意味着各市县市场往往会由本地小房企瓜分,导致豫系房企难以形成较大的规模,这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。

  从历年的销售金额排行榜TOP100来看,豫系房企的上榜数量远远不如强大的粤系、京津系以及闽系房企。据统计,2018年流量销售额TOP100的房企中,粤系房企最多,共有27家,其次的京津系和闽系房企分别有19家和17家,这三系房企就已经占了100强的半壁江山。浙系房企、成渝房企近年来发展势头也较为迅猛,2018年百强中也分别有7家和8家。至于苏系房企虽然上榜的房企数量和豫系房企差不多,但是整体质量较好,排名都相对较高。

  除了上榜企业较少之外,豫系房企整体的排名也相对靠后。以2018年的销售金额流量榜单为例,豫系房企排名最高的是42名的建业地产,其次则是排名58位的正商地产,接下来的鑫苑中国、和昌集团和康桥地产都在80名开外。与此相比,其他各系房企至少在10-30名都有所斩获。这也可以看出豫系房企的整体规模都比较小,优质龙头也和其他地区的房企有一定差距,这也就导致豫系房企大多在全国化布局方面有些踟蹰不前。

  我们选取了建业地产、正商集团、鑫苑中国、和昌集团、康桥地产、绿都地产、永威置业、亚新集团、正弘置业这9家2018年销售金额排名行业前200,且总部位于河南或者发源地位于河南的房企,外加于2018年11月新上市的豫系房企恒达集团,对这十家重点豫系房企的销售规模及现状进行分析。

  从2018年销售情况来看,建业、正商、康桥等十家重点豫系房企2018年的销售规模总量为2466.4亿元,销售面积2351.5万平方米。

  从豫系房企的具体销售规模来看,豫系房企的规模断层较为明显,500亿元,100亿元是两个明显的分水岭。建业和正商的销售规模均达到500亿元以上,其中,建业的销售规模排名第一,2018年销售金额为536.8亿元,销售面积743.3万平方米,若再加上代建轻资产业务186.9亿元,建业地产2018年的总合约销售将达到723.7亿元,稳坐河南省的销售“一哥”的地位。

  鑫苑中国、和昌集团、康桥地产这三家企业的销售规模均在250亿元以上,但远低于建业和正商的销售规模;此外绿都地产、永威置业两家企业的销售额在达到百亿元以上,销售规模略逊一筹。整体来看,这5家企业的规模差距较小,基本在200-300亿元销售规模左右。

  此外,亚新集团、正弘置业、恒达集团的销售规模较小,不达百亿元,其销售规模排名均在行业的百强房企开外,其中,于2018年11月刚上市的恒达集团2018年的销售金额26.6亿元,销售面积38.2亿元,其销售规模较小,销售金额不及排名第一的建业的5%。

  豫系房企的销售贡献主要来源于河南省内,2018年十家重点豫系房企的河南省内的整体销售金额为1840.3亿元,占比达75%。与此同时,根据河南省2018年销售金额8055.3亿元计算,这十家重点豫系房企在河南省的市占率达22.8%,十家豫系房企的河南市占率仍有待提高。

  其中建业2018年于河南省内的销售金额为536.8亿元,按销售金额计算,市占率达6.7%,同比上升2.4个百分点,排名第一。建业地产于河南省内市占率逐步加大,持续保持龙头地位,得益于建业在河南省境内深耕的结果,2018年建业地产的销售金额均来自河南省内的18个地级市,实现河南省地级市全覆盖,是所有豫系房企中省内覆盖城市最广的企业;此外,从建业2018年的投资布局来看,新增拿地城市全部位于河南,共在河南省内15个地级市拿地,但各个城市的拿地占比相差不大,拿地占比最大的周口仅为15.3%,未来,建业将逐步实现深入河南“省、市、县、镇、村”5级市场,2019年目标实现河南120个县级市全覆盖。

  整体来看,建业作为豫系房企的龙头老大,已深耕河南27年,且涉及的业务广泛,涵盖地产、金融、科技、足球、教育、文旅、酒店、商业、农业、旅游、物业等多个方面,这些业务由地产延伸出来,又持续反哺建业的地产业务,使得建业于河南省内的知名度、品牌认可度较高。除此之外,建业于省外主要以轻资产合作建设中原小镇的方式谨慎布局河南周边地区。

  值得注意的是,在河南省内除了建业布局较为全面之外,其他豫系房企的销售主要来源于大郑州地区,或者发源地所在城市。以发源于许昌市的恒达集团为例,2018年恒达集团的销售额为26.6亿元,主要销售来自于许昌市的名门西郡、长葛市阳光城、北海龙城等项目。

  从十家重点豫系房企2018年于河南省外的销售情况来看,销售额为626.1亿元,占比达25.4%,占比较小,未来豫系房企仍需加大省外的销售布局。

  豫系房企中和昌以及鑫苑是最早进行全国化的企业,鑫苑以及和昌自总部搬至北京之后,便开启全国化的步伐,积极在河南省外的其他城市进行布局,2018年这两家企业的销售金额中超过50%均来自省外城市,特别是和昌集团,这一比例高达73.4%,和昌2007年将总部迁至北京,目前已经实现环渤海、长三角、中原核心城市群“3+2”的全国战略化布局,已经布局深圳、广州、郑州、天津、济南、杭州、苏州、南京、武汉、合肥、南昌、东莞等城市,据不完全统计,在2018年和昌的新增土地建面中有48.1%的土地来自杭州、合肥、东莞等省外城市。这两家企业,在加大省外布局的同时,于省内的销售布局集中在河南省内房地产发展较好的大郑州内,正逐步摆除豫系房企的区域标签,逐步走向全国。

  近年来,在对河南省内其他市县下沉受阻,以及在外来房企的冲击下,越来越多的企业开始选择向外突围,作为龙头老大之一的正商集团,表现出了更多的“野心”,并开始陆续布局省外市场风险相对较低的热点城市。2017年正商新进入北京,从而成功布局一线年正商已成功布局武汉、北京、青岛、海南等,年内省外新增拿地约40万平米,占比8%,同比略有提升2个百分点,与此同时,自2013年提出高品质战略以来,正商的工程质量和物业服务都发生了明显进步,这对其省外扩张也创造了有利条件,未来,随着这些省外项目的逐步贡献销售,将助力正商的规模进一步增长。

  而康桥集团在河南省获得原始资本的积累后,也开始进行向外拓,自2017年便开始在河南省外积极拿地,截至2019年5月,康桥通过招拍挂、以及合作代建等模式,已经在武汉、西安、无锡、惠州、肇庆等城市布局,未来康桥集团计划实现中原地区、西部省会、京津冀、长三角、珠三角等城市群战略布局,进入西安、武汉、重庆、天津、廊坊、南京、合肥、广州、深圳、中山、肇庆等24个城市,实现全国化布局进一步扩张,未来,随着这些城市项目的开发以及更多城市的覆盖,必将使得康桥的销售实现进一步的上涨,届时,康桥全国各个区域重点城市基本辐射,也将更有利于康桥在全国的各个区域内进行持续深耕,为其规模的扩张做好准备。

  总体来看,豫系房企与粤系、闽系、浙系等其他地区房企相比,整体发展速度较慢,走出省外时间相对较晚。这主要由于河南经济发展不及沿海地区,城镇化水平较低、进程较慢,故而需求拉动不足所致。此外河南省的房地产城市集中度较高,中心城市郑州的吸附力强大,而其余城市发展动力不足且多被当地小房企瓜分,这也就导致豫系房企多集中于郑州及周边。故而对于豫系房企而言,整体竞争压力较大,且难走出郑州进一步下沉周边三四线城市,滞缓了豫系房企的规模化发展。从另一方面来看,豫系房企在发展上也相对保守、风险意识较强,这也与河南人重实际、看品质的性格有关。

  在此背景下,郑州市成为了豫系房企布局的重中之重,十家重点豫系房企在大郑州的销售金额占到了河南省内销售的69.5%,其中八大主城区占大郑州整体销售额的66.7%,此外新郑市、中牟县也是各房企的布局重点。从郑州市外的河南市场来看,十家豫系房企的销售贡献主要来自许昌、新乡、开封、洛阳等8个地级市,但整体所占销售份额较小,与郑州差异巨大。从省外的情况来看,长三角的二线城市如苏州、杭州,中西部的省会城市西安、武汉则最受豫系房企青睐。其中长三角城市由于其经济实力较为强劲,往往能为房企带来较高的销售额,故而格外受外拓豫系房企欢迎;而中西部城市武汉、西安由于距离河南省较近,相应的城市发展水平也在前列,也往往成为豫系房企外拓首选的城市。

  单从豫系房企来看,也可以大概分成三类,一类企业在市场竞争的不断加大下,积极走出省外布局,其中如和昌、鑫苑等。和昌及鑫苑是豫系房企中最早进行全国化的企业之一,鑫苑、和昌自总部搬至北京后,便开启全国化的步伐,其中和昌集团目前已实现环渤海、长三角、中原核心城市群“3+2”的全国战略化布局。此外正商、康桥随着多年来的快速发展,近年来也开始了省外拓展和布局。

  还有一类房企如建业地产,在多年深耕河南其它三四线城市的努力下,也已取得了不错的成效,形成了错位发展的优势,是当之无愧的河南省销售龙头。未来建业计划将逐步实现深入河南“省、市、县、镇、村”5级市场,2019年目标实现河南120个县级市全覆盖,届时建业于河南省内的地域优势还将得到进一步的巩固。

  此外剩下的大多数豫系房企都少有走出省外,对于省内下沉也相对乏力,主要布局大郑州及周边重点区域,如正弘、亚新、恒达等。这类房企虽然规模较小,但往往深受当地市场认可,具有一定的区域优势。如许昌市购房者对本地起家的房企恒达集团的品牌认可较高,在购房时首选恒达开发的项目,这也成为了大部分豫系房企下沉速度缓慢的原因之一。

  但无论是继续深耕,还是省外拓展,产品的打造一直是豫系房企发展的重中之重。目前多数豫系房企都提出了各自的高品质战略,这也与河南人注重实际、看重内在的性格不无关系;此外,豫系房企还都发展出了较为完善的产品系列,同时满足了各类人群的居住需要,为异地扩张提供有力条件。与此同时,许多豫系房企通过布局多元化产业,为住宅产品带来更优质的配套,提升市场竞争力。

  值得注意的是,2017年1月随着郑州被批准建设国家中心城市,越来越多的外来房企也不断加码郑州。据2018年克而瑞大郑州权益销售排行榜,TOP10房企中碧桂园、万科、融创、绿地等都榜上有名。随着市场竞争的不断加大,豫系房企不应一味固守阵地,而是应积极走出河南,于省外扎根布局,从而进一步提升品牌影响力。相信随着豫系房企产品品质的不断打磨,未来将会有越来越多的豫系房企被省外市场所认可,在壮大规模的同时进一步加快全国化布局。

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