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房地产前程之考:是昨日黄花还是明曰黄花?

发布日期:2019-06-16 21:26浏览次数:

  房地产是一个前嫌不少,非议挺多的行业,究竟应该怎么看房地产?一种观点是,它是过了气的老人,昨日之黄花;另一种观点是,房地产行业一个内涵无限大,发展无边界,四十正年轻,明曰黄花分外香的行业。这两种观点,一种是粗暴简单带偏见,一种是乐观豁达向前看。

  我的观点是,中国房地产行业确实是四十正年轻,但因为发展太快,透支太多,需要康养,如果带病野蛮成长,“真的会来日不多”的诅咒之浯,也许真的会应验?一句话,房地产必须深度反思,进行全面体检,首先要找出突出的问题所在,然后对症下药,争取早日康复。中国房地产业协会前任会长牛志峰先生,是一位见证改革四十年,中国商品房发展全过程的老人。他在卸任前有一个发言,在发言中他客观地指出了当前房地产行业存在的突出问题。这里摘录如下:

  房地产发展的矛盾特出表现为,供应不足与需求不足同时存在。这种现象的出现有三个原因:一是对供需矛盾的认识不一致;二是把市场的短期平衡,视作长期平衡;三是把市场平衡。视作群众对美好居住生活需求的满足。

  我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家。城镇居民家庭,主要依靠购置住房解决居住问题。在城镇化的进程中。新移民,新就业群体是城镇劳动力者主要补充和经济活力的重要来源。但这一群体初始积累少,收入较低、就业流动性大,难以通过购置获得合适住房。但这一群体。进入租赁市场后发现,供应得租赁住房远远不足,而且他们的需求主要是中,小户型,中低价位,离工作地点,较近的租赁住房,但市场供应的租赁住房,价位偏高,位置较远。同时,租售价格比不合理。我国338个城市的平均出售比为1: 350,北京。上海,深圳等地打1:700,甚至超过这个数字,出租住房。平均收益率仅2%左右。这使租赁住房缺少内在的经济动力。但我们又不能简单的通过提高租金来改善租售比。

  住房既有经济属性,又有居住属性,但核心价值是居住属性。由于房地产投资属性太强,形成了社会的普遍心态_“买房就是投资”,“买房就能赚钱”,住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象,不仅加剧了房地产的供需矛盾,也抑制了科技创新和社会创业投资,房地产带来的利润远高于投资,科技等产业,一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上的经营亏损上市公司的年报中抽查发现,有32%企业靠出售房地产增加业绩和获取利润。房价持续上涨,也削弱了居民的住房支付能力,扼杀了年轻人的创造力,导致城市竞争力下降。

  在长期的GDP考核影响下,一是近年来国际环境错综复杂,在遭遇外部冲击时,为了应对。经济下行的压力。往往依靠房地产专业“来的快”的工具,拉动投资、刺激需求。二是对土地财政发展经济的思维模式习以为常,土地出让金,房地产税收占地方财政收入40%以上,有的地方甚至高达80%,房地产作用“一股独大”。三是房地产对钢铁,水泥,建材,装修服务业等相关产业的拉动作用不可否认,但经济增长的动力来自最终消费和生产率提高,而房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业。房地产过快发展只会不断增加整体经济中的低效率、低效能产业的比重,不但无法促进经济增长。反而会造成相关产业的产能过剩。

  房地产企业杠杆率过高,在宽松的货币政策下,一部分房地产企业采取了高杠杆扩张,高负债经营的战略。房地产企业负债率连年高企今年上半年,房企资产负债率达到80%以上,少数房企由于负债率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致资金流断裂和债务违约。

  居民房贷,杠杆率过高、增速过快,2017年,个人住房贷款余额。与GDP的比值为26.5%,这一比值与美国相比似乎不高,但必须注意到的是,一是个人住房贷款,基本上都是城市户籍家庭形成的,2017年城镇籍人口占全国人口的比重为为42.35%, 也就是这12.35%人口扛起了百分之百的住房债务;二是,我们现在的恩格尔系数是9.3,而美国是8.9;三是美国1978年人均GDP是1万美元,当时美国居民部分的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额于城镇居民家庭的总收入之比看,2000年这1:值是11.5%,2008年是30.3%,2017年达到74%。居民部分。杠杆率过高。挤占了居民的其他消费,影响了消费扩大和升级。

  过去五年,我国城镇住房质量稳步提高。但也暴露了一个问题:一是工业化建造水平低。施工现场湿作业占比较大;二是住房建造精度低,各空间尺度误差较大;三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差;四是房屋渗漏、开裂、串咪等质量通病长期得不到根治。

  在我们与百度如是金融研究院去捡发布得美好居住生活白皮书里。消费者在公共探索中对房地产质量通病问题的投诉有所增加。由于一段时间房子盖了不愁卖,企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从你这素质提高方面。房地产的脚步,远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策,也制约了利用新技术,新材料,新工艺提升住房品质。

  目前,房地产企业前十强的销售额约占整个市场的24.1%。前50强的销售额约占整个市场的45.9%。但,在行业集中度提高的同时,一些龙头企业,采取了“三高”、“三快”战略,即“高杠杆,高周转,高回报力”和“快开工,快销售,快回款”。我认为。过于追求速度。既埋下了工程质量的隐患,也容易诱发社会风险。虽然。短期能换来利益。但长期不可持续。也与高质量发展背道而驰。

  房地产在建造使用过程中,资源能源浪费比较严重。单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍,建筑中钢材使用量高处10%至15%,每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤,每年产生建筑垃圾24亿吨左右,占城市垃圾总量的40%。即便是绿色建筑,也仅仅局限于强调住宅的朝向,门窗节能,材料的密封承重,外墙保温等方面,对绿色设计,绿色建材,绿色标准,绿色计量,绿色生活方式的推广还有欠缺,尤其是毛坯房带来的二次装修问题,为世界各国所少见。

  房地产问题影响到经济社会的健康发展,导致经济特色香需的局面,胶囊改善。系统性风险在集聚。影响最终消费的扩大,使经济结构调整变得困难。为此,摒弃原来的发展模式,周高质量发展之路。

  结语: 牛会长的演讲主题是房地产行业要走高质量发展的路。这里摘录的只是发言的一部分。揭开疮痂,不只是房地产行业的自省,也是向全社会说明,

  房地产行业成绩不小,问题不少,有发扬成绩,纠正错误,放下包袱,新的征战从零开始的决心和勇气。有感于此,我认为中国房地产行业有励精图治,再创輝煌的可能,相信明曰黄花分外香。返回搜狐,查看更多



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