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2018年宜昌房地产市场理性发展

发布日期:2019-06-15 10:33浏览次数:

  遵循“房住不炒”的总定位,今年以来,宜昌市因地制宜、精准施策,积极推进“稳房价、稳市场、稳预期”工作,2018年宜昌房地产市场总体平稳发展。

  新建商品住宅方面,2018年宜昌市新建商品住宅成交量为27048套,较2017年减少18.3%,成交面积311.8万平方米,同比减少9.5%。二手住宅方面,2018年宜昌市二手住宅成交量为14847套,较2017年减少0.66%,成交面积137.9万平方米,同比减少6.5%。

  截止12月底,宜昌市新建商品住宅可售面积175万平方米,可售套数14532套,去化周期为七个月。去化周期较去年同期缩短一个月。

  (一)市场观望情绪浓。受调控政策影响,近期,“观望”成为楼市关键词。三四线城市从三季度起也出现带看量、成交量双降的情况。宜昌市房价快速上涨时期为2017年下半年和2018年上半年。从2018年8月起,房价上行趋势减缓,传统的“金九银十”遇冷,市场观望情绪渐浓,成交量较去年大幅减少。由于“买涨不买跌”的心态作用,恐慌心理入市和投资购房者相应减少,谨慎型购房者增多,房地产市场回归理性。

  (二)部分企业资金周转困难。去年房价上行过程中许多知名房企布局三四线城市,优质企业占据明显优势,部分本地房企将面临淘汰风险。特别是2018年下半年,许多企业表示资金压力较大。一是由于去年土地价格和人力、生产成本较高,需要保持较高价格才能盈利或保本,但是目前,销售形势不容乐观,企业财务费用压力大。二是企业开发前期资金运转主要是靠自筹、银行贷款两种方式,今年二季度以来银行信贷收紧,销量下滑,房地产企业资金回笼有所减缓。三是自8月份以来,宜昌市住建委提高预售标准的门槛。申请价格备案的楼栋,其工程形象进度必须达到地面以上主体建筑总层数的二分之一以上才可以申请开盘。目前来说,大集团房企整体资金实力雄厚,资金保障较为充裕,资金风险相对较小;部分本地小房企规模较小、管理粗放、发展滞后,资金回收速度较慢、融资受限,资金链运转不畅。

  (三)租购并举制度短期内难以收到成效。一是受居民的居屋所有的观念影响,大多数人短时间难以接受租住房屋这种方式,只要条件允许首要还是买房居住;二是开展租赁业务建设投入和经营成本高,回报率低、回报速度慢的实际情况严重影响了个人和企业的积极性;三是住房租赁市场主体培育不够,缺乏租赁龙头企业带动市场发展。

  (一)科学研判,积极应对。面对房地产市场出现的新变化,应科学研判,及时做出政策调整。有必要建立部门联席制度及问题沟通和反馈机制,共同防范房地产市场风险,共同为政府科学决策提供依据。

  (二)加强监管,有序供地。各级地方政府根据城市规划制定土地推用计划,合理确定土地供给配比,结合市场变化情况有序推送土地。纵观全国三四线城市新建商品住宅供给相对充足,可以适当控制土地供给速度,使销售速度和土地供给达到一个相对平衡,避免市场低迷时出现大规模的停建、无实力开发商跑路的情况,损害购房者的利益,造成不良社会影响。

  (三)发展租赁,建立机制。积极培育和发展住房租赁市场,加快推进租购并举长效机制的建立。坚持以政府为主导,发挥国有企业的引领和带动作用,研究探索建立长期的、稳定的租赁市场机制;适时研究出台相关政策措施,降低企业成本,提高企业参与建设和运营租赁住房的积极性,加快市场主体培育;推动租购并举住房制度的建立和完善。

  综合当前政策环境和市场环境,我们认为房地产市场已经形成拐点,在未来2-3年内,随着“房住不炒”总体定位及租购并举住房制定的进一步落实,未来房地产市场平稳发展将是主基调。但在商品房较高开发成本的支撑下,商品房大幅降价的可能性不大,价格将逐步回归至合理区间。



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