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郁亮:我们没有可能找到和房地产赚钱前景相当

发布日期:2019-04-14 18:58浏览次数:

  上周五媒体流传的万科内部邮件的内容,2月25日“万科周刊”公开全文发表了,并注释是万科董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言,会议于2018年12月17日在大梅沙万科中心举行。以下为梳理出的重点内容,供行业人士参考。

  1、经济下行压力加大,“L”型的竖线还没有到底,一般预计到2020年左右才有可能见底。L型的那一横不知道会持续多少年。房地产行业从来不能脱离经济大势,宏观形势并不乐观。

  2、人口形势面临“少子化”挑战。90后比80后人口少4100万,00后又比90后少3100万,20年间,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万关键的问题是,过去20年“少子化”的倾向是不可弥补的。除了“少子化”倾向,还遇到老龄化问题、社会阶层板结等问题,这些都会对社会和经济产生影响。

  1、住宅全面短缺时代结束,中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,住房全面短缺的问题已经基本解决。

  2、另外过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但因为“房住不炒”,住房的金融投资属性会被长期抑制住,这对我们有重大影响。

  3、TOP3房企的市场份额为13%,TOP10房企28%,TOP20为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。竞争会越来越激烈,而且是重量级选手之间的相互竞争。

  4、行业的转型绝非易事。我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。

  5、我们的行业还是有机会的,第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会。

  6、不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显,比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,租的部分才刚刚开始。

  7、未来10年,开发业务是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

  8、过去3年,我们放弃了规模第一,换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市,而非现在70-80个主要城市的话,我们不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。

  9、过去宏观调控对行业最大的影响,是把开发商的“武功”给废掉了,因为限购限价,开发商在产品上花的功夫减少很多。我们一直以为房子卖出去就代表能力提高,其实并不是这样,我们仍然需要好好打造客户愿意买单的好产品好服务。

  10、新动能业务发展不平衡,有些业务的前景很大程度取决于政策,而政策变化又比较多。我们必须要收敛聚敛,巩固提升基本盘。

  11、什么是“基本盘”?对万科集团而言,基本盘就是开发业务。对于物业而言,基本盘就是住区物业服务。每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。

  2、梳理资产、摸清家底,把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉,要把不好的牌打掉,换回一些好的牌来。

  3、即使行业萎缩也是十万亿级的市场。要打造客户愿意买单的好产品、好服务,这样才能活下去,才能活得好。过去几年,我们把这个能力疏忽了,我们做的不够好,现在必须要把它补回来。

  4、除质量安全外,我们在资金、业务等方面同样存在许多安全隐患。另外,价值观底线问题也不断地在暴露出来。我们一定要在2019年,守住安全、质量与价值观底线、基于事业合伙人机制,建设矢量组织(战略方向、价值观导向)、冠军组织(以赢为目标,让状态最好的人上场)和韧性组织(抗风险、反脆弱、抗打击)。

  大公司有的时候也很脆弱,如果万科信用评级下降,集团的融资成本就会大幅提高,比如万科的融资成本是5%左右,而同行大概10%,按照现在5%的融资成本,目前万科的新业务都不怎么赚钱,如果提高到10%,可能连开发业务都不赚钱了。因此,这件事情对于万科而言很重要,这方面我们要认清楚,更关键的是要进一步控制好,维持信用评级,以支持新业务发展。



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