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股市分析:夕阳行业?房地产行业是否还有投资

发布日期:2019-10-24 02:00浏览次数:

  全国2019年前两月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,这是自2009年3月以来最大跌幅。在21世纪经济报上,以《土地市场退烧?成交面积创十年以来最大跌幅》的醒目标题,好像预示着房地产行业开始衰落了。

  其实对于房地产行业,唱衰的太多了,每天早上起来,看看咨询,基本上都会有房地产的消息,当然,正面消息比较少,不仅是国家调控政策频出,更是各个媒体报道的房价下跌,房产公司裁员等等消息。不知道从哪年开始就这样了,但是2018年尤其严重,再加上万科喊出了活下去,好像房地产的冬天真的来了。

  就在今天,国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资和销售情况,全国房地产投资12090亿,同比增长11.6%。销售额12803亿元,同比增长2.8%。 2018年呢,商品房销售额149973亿元,增长12.2%,但商品房销售面积为171654万平方米,比上年只增长1.3%,这说明,销售单价提高了。

  从这组数据可以看出,虽然房地产行业的增速在下降,但是,其有一点,体量还是及其之大,房地产市场,还有15万亿的市场。

  从2018中国房地产销售金额TOP100榜单中可以看到,2016年-2018年,TOP5的门槛值均保持相对稳定的增长,由2016年的2100.87亿元、2017年的3092.27亿元一路向上,到2018年,达到4000亿元。有32家房企成功突破1000亿元的合约销售额,这个数字对比2017年的17家增加了15家,近乎90%。

  那么房地产公司是否还有投资价值?答案当然是有的,不仅是有的,还是有好的机会的。

  不管是“拐点”、“白银时代”,还是要“活下去”,房地产行业都在用简洁明了的词语表达着对市场最直观的感受。那就是房地产行业不好了,没有过去好了。当然,事实确实也是如此,从国家的严厉调控,到房企公司融资难度加大,都预示着房地产公司不好了,但是,当一个市场不好的时候,恰恰是好的投资机会,因为市场增速慢了,很多难以生存的公司会纷纷离去,行业集中度会增加,有一批房企会吞噬别人的市场,达到继续增长。过去几年是这样,未来几年更是这样。这些公司的业绩,还会持续提升。当然,这有一个前提是,行业没有衰败,市场没有快速萎缩,显然,房地产市场的体量还足够大,如此的体量,足够优秀的公司成长。

  人们都喜欢追逐到热点的行业,当一个行业为热点的时候,资金蜂拥而至,各个公司也都冲了进去,但是,将来,必然大部分公司会死去,谁会死去,你并不知道,而对于冷门的行业,行业格局已定,哪些公司未来能继续发展,已经清晰明了。显然,在房地产行业找到稳妥的公司,比热点行业要容易的多。投资第一要义,就是规避风险,房地产行业,看似风险大,其实风险很小。

  房企就是买地,盖房子,卖房子,好像很简单,只要有钱,就能来做。是的,房地产行业已经过了野蛮生长的年代,人们对房屋的追求更向品质化靠拢。品质房屋需要优秀的设计师设计,而优秀的设计师都被大房企掌控,这是行业壁垒之一。再就是现在融资困难,能低利率融资,成为了又一行业壁垒。另外,还有规模效应,品牌效应,这使得,房地产行业护城河极深。而且未来,很难出现某种产品能替代房屋,而高科技行业,出现新的产品,降维打击,即使时巨无霸公司,也能瞬间倒塌,所以,房企行业有很深的护城河

  因为市场对房地产行业的悲观情绪,所以市场给房地产公司一个相对低的估值,很多公司的市盈率都在10倍以下,房地产行业是低估值集中的行业之一,但是,其他低估值行业,比如钢铁,煤炭,银行,造纸,没有一个行业像房地产公司那样具备高成长的属性。

  人们说未来房价会降,房价降对房产公司是巨大打击,二手房可能,新房可能性不大。未来的年份,很多买了小开发商房子,住了十几年的人,现在换房子的意愿都非常强烈,所以,资金要流入品牌房企里面,最终的结果就是,品牌房企的房子价格坚挺,而小开发商的房子,二手房,价钱下行,品牌房企,还将享受品牌溢价。随着小开发商的退出市场,房地产市场竞争减弱,品牌房企拿地价格变的便宜,再加上品牌溢价,未来,品牌房企的利润率还会上升。

  所以,未来的房地产市场会出现,一个城市就几家品牌房企鼎立的格局,市场资源向品牌房企集聚,规模效应更加显著。龙头们都看到了未来格局,所以,现在开始趁国家管控地价低,大幅度的拿地储备,而中间房企,更是疯狂,要挤入最后分蛋糕的行列。这样,就会诞生一批高增长的公司。

  房地产公司有着高分红的意愿。房地产公司是采用高杠杆经营,从银行借钱或者预售房屋,不管怎么样,目的就是给股东赚钱,赚来的利润,相比房地产投资而言很少,把赚来的利润投入到公司的发展中没有明显意义,也就是说,利润对于房地产公司来说,用处不大,所以房产公司更喜欢把这部分钱分红,让股东落袋为安。由于房产公司估值低,所以分红额相对于市值来说比例就很高,很多房企公司分红额相比市值都在5%左右甚至更高。(作者:派大星蓝)返回搜狐,查看更多



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