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房地产是否已经成了“夕阳产业”?

发布日期:2019-09-18 17:15浏览次数:

  随着国家对房地产市场的调控力度不断加大,房地产市场迎来全面寒潮,房地产行业是否还有投资的价值呢?

  房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业,对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。从九十年代末开始,我国房地产市场开始蓬勃发展,逐步成为支柱产业。2008年,随着“四万亿”政策出炉,全国房价大涨,房地产行业开始进入黄金十年。然而,近几年,随着国家的大力调控以及“房住不炒”的主基调,房地产市场迎来全面寒潮,外界的唱衰论调也层出不穷,甚至说房地产已成“夕阳产业”,今天我们就来聊聊房地产行业是否还有投资价值?

  8月25日,央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。规定:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变;借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期;首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点等。

  根据8月20日首次公布的贷款市场报价利率(LPR),5年期以上的LPR为4.85%,。考虑到个人住房贷款主要是5年期以上贷款,即首套房利率的下限变为4.85 %,二套房利率和商业用房下限变为5.45 %。由于当前基准利率是4.9%上浮10%左右,相对来说利率是下降了的。但是从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率可能会上升。

  房贷利率的上升自然会降低人们购房的意愿,再加上下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降,政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象,更容易促使贷款利率“水涨船高”,商品房的销量也会直接承压。

  2008年11月5日,国务院常务会议提出10条具体措施,“四万亿”政策出炉,12月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。房地产市场起死回生,全国房价大涨,开始进入黄金十年。但涨多了“泡沫”自然就出现了,加上地产商趋之若鹜的造房运动,我国商品房市场早已是供大于求。随着宏观政策的调控和“棚改”速度的放缓,三四线城市房价开始回落,多地出现新开楼盘无人问津的情形。

  但这并不意味着房地产市场的落寞。2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元,而房地产开发投资完成额为12.03万亿元,占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%,仅次于制造业。近一年多来,房地产政策只严不松,投机需求逐步离场,市场预期正在转变,销售额增幅会逐渐降低,但也将保持 10 万亿以上的规模,这依然是个巨大成熟市场。

  虽然从去年开始,房企都在喊难,就连万科也在高呼“活下去”,但从业绩表现来看,龙头地产公司依然保持稳定的增长。

  先来看下几家大地产商的半年报业绩。今年上半年,碧桂园实现营业收入约2020.1亿元,同比大增53.2%;毛利润约548.6亿元,同比增长56.9%;净利润约230.6亿元,同比增长41.3%。万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;净利润118.4亿元,同比增长29.8%,上半年销售金额3340亿元,同比上升9.6%。中国恒大合约销售额为2818.1亿元,同比下降7.36%;实现毛利772.6亿元,毛利率为34%;净利润为270.6亿元,同比下降48.97%,净利率为11.9%。

  由此可见,龙头地产商业绩增长依然稳健,恒大由于上半年交楼面积减少导致利润出现下滑,但依然是行业内的“利润之王”。但一些小地产公司日子可就不好过了,没有资金优势,拿地受限,只能在夹缝中生存,因此倒闭、被兼并的公司不计其数。

  那么房地产板块还有投资的价值吗?当然有!国家调控虽然在收紧,但不至于一棒子打死,会留有足够的生存空间,不过房地产的转型和行业优化还是必不可少的。近期房地产板块走势较弱,周四回调幅度也较大,但整体估值依然不算高,回调后还是有机会的。当然,选择标的还是地产龙头。

  重要提示:本文内容仅为投资顾问个人观点,不代表公司立场,仅供参考。文中个股均基于公开资料梳理,不作为推荐,不构成具体投资建议。股票历史走势也不能代表未来趋势。投资者据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。



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