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房地产行业步入“秋天” 近半公司利润下降

发布日期:2019-09-12 10:00浏览次数:

  2019年已经过半,目前,已有近150家房企公布2019年半年报。7月底,中央政治局会议强调“房住不炒”,落实房地产长效管理机制,明确“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”。房企在发布的半年报中均认为,行业调控仍将保持上半年的收紧态势。行业资金面进一步承压,融资难度显著提高。

  澎湃新闻梳理房企半年报看到,即使销售额排名前20的房企,不论央企民企,对于2019年下半年大都给出了稳健发展、严控投资、放缓拿地、积极销售、回笼资金等策略。在业绩会现场,房企高管对未来如何占领市场心怀期待的同时,无论是销售规模接近4000亿元,还是目标跨越1000亿元的房企,无论是布局三四线城市的房企,还是深耕一二线城市的房企,抑或是城市群区域力求发展的房企,都还对市场充满敬畏之心,“顺应时势”“以销定产”。房企似乎已经从大规模扩张的“攻城略地”时代,步入了守护城池再谋发展的时代。

  中原地产研究中心统计数据显示,这150家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期,但分化明显加剧。

  以A股的128家房企数据为例:合计营业收入为9530亿元,比2018年上涨了21.8%;合计净利润达到了1004亿元,净利润率为10.5%。但在这128家房企中,接近40%的企业的营收同比下降,利润同比下降的房企更是达到了45%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,除了少数资金成本占优势的企业,2019年房地产行业进入秋天的趋势非常明显。

  从市场面来说,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,2019年楼市的全年走势为“W”,下半年呈现“V”的走势,即第三季度还是会有所下调,这和政策严厉有关。而到了第四季度市场会有所反弹,这与需求压抑后释放,金融政策有可能放松有关。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对此持有相似观点。国仕英说,随着调控收紧预期增强,市场略有降温,下半年部分热点城市调控政策还有收紧可能,加之2019年棚改总量缩减,三四线城市房地产市场下行压力加大,预计全国楼市还将继续降温,全年市场规模调整、价格基本稳定的发展态势不会改变。

  销售额突破3000亿元的万科企业股份有限公司(万科A,000002.SZ)表示,基于战略,该集团将继续聚焦主航道,巩固提升基本盘。基于市场,将坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金使用效率;实施清产核资。

  万科董事会主席郁亮在8月9日举行的媒体会上表示,万科是一个充满忧患意识的企业,当行业高歌猛进的时候,万科始终保持冷静,而当行业迷茫的时候,万科也会保持既定的步伐。他说:“730会议之后,我们对行业的前景更加有信心了。因为不再把房地产作为短期经济刺激的手段。这也是行业发展第一次获得稳定可预测的环境。可预测、不变化的环境对企业而言是好事,可以基于此做长期规划。”

  郁亮解释,万科在这种形式之下的信心来源有4个方面:第一,房地产的长效机制已经得到确定,基本环境、方向没有大的变化;第二,行业痛点在于客户问题还没有解决,只要有客户痛点没有满足,就是机会;第三,哪怕是长三角城市圈,中国房地产发展不平衡不充分的特征还非常大量存在,这就带来大量的机会、可为空间;第四,万科团队还比较努力,所以这也是有信心的一个方面。“即使有夕阳的行业,也不会有夕阳的企业。希望万科通过合伙奋斗,不仅在这行业活下去,还要活得好活得久。”

  2000亿元阵营中,保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产,600048.SH)表示,将继续专注刚性及改善性居住需求,不断聚焦和优化一二线城市及核心城市群布局,保持持续稳健增长,巩固行业领先地位。

  融创中国控股有限公司(融创中国,明确表示,将充分重视下半年市场可能的变化,继续实施控投资、降杠杆、稳健发展的经营策略。

  融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上就该公司文旅业务说,文旅业务才刚刚开始,今年已经开业了广州和无锡两个文旅城,之前已经开业的文旅城正在进行大的运营提升。

  根据财报数据显示,融创文旅城的建设及运营收入10.8亿元,同比增长1.4%。汪孟德坦言,这两年文旅城在业绩的贡献中占比是比较小的,但未来三五年后会逐渐释放,相信未来长期的表现会很好。

  “谁说今年市场差?你看见哪一家公司很差?没有,从来都没有。”广州富力地产股份有限公司(富力地产,02777.HK)董事长李思廉说。

  富力地产2019年中期业绩显示,该公司协议销售额602.2亿元,同比增长6%,销售面积552万平方米,同比增长25%。以富力地产之前确定的1600亿元的销售目标来计算,目前全年销售目标还有超过六成没有完成,李思廉表示,富力今年的可供货值在3000亿元,四季度将推货更多。对于全年1600亿元的销售安排,李思廉称,大概就是上半年卖600亿元,下半年卖1000亿元。

  李思廉显得信心十足。“预计2019全年房地产销售的统计数据还是在16万亿元,中国这么庞大的市场,还是可控的,这也算是合理的数据。”

  张大伟分析房企半年报后认为,房企分化下,更关注一二线城市,大部分房企都在集中向一二线城市拿地。从趋势看,随着房地产调控的加码,楼市短期不刺激的政策预期,都使得2019年房地产行业触顶的可能性大涨。对于企业来说,2019年年报半年报主要是计算部分2018年销售,依然处于高位,但企业的资金成本、土地成本越来越高,将影响房企的未来业绩。

  龙湖集团控股有限公司(龙湖集团,00960.HK)上半年实现销售额1056.2亿元。龙湖集团表示,下半年继续发展地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务业务,深耕一二线城市,保持规模稳定增长。

  中国恒大集团(中国恒大,03333.HK)在半年报中认为,中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险;急需规范和扶持文化旅游、大健康产业,发展现代服务业,推动文化与旅游融合发展,建设健康中国;在新能源汽车等科技产业方面,将持续构建市场导向的绿色技术创新体系,执行新能源汽车购置优惠政策,不断迈向制造强国。

  中国恒大则将进一步夯实房地产基础,加快拓展旅游集团、健康集团业务规模,巩固和完善新能源汽车全产业链,力争3至5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

  在中国恒大2019年半年报的业绩会现场,恒大集团总裁夏海钧表示,房地产行业依旧是一个朝阳行业,是中国最好的产业之一。“近期密集出台的房地产政策给市场造成了很大的误区,我认为国家在房地产的发展产业政策上坚持‘房住不炒’,是不要变成投机产品,继续执行‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策,但绝对不是要房地产行业大规模降价、下滑或者出现危机,房地产和国民经济息息相关,对上下游产业影响非常大,特别在现在中国经济要消费升级的情况下,房地产对稳定中国经济是一个非常重要的手段,国家希望稳定而不是下滑,我认为这是大的政策指导思想。”

  华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)明确将在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,实现轻重并举;继续探索、开拓包括商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务;在聚焦深耕核心都市圈的基础上,重点布局中国五大潜力都市圈的核心圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区,进一步夯实在核心都市圈内的布局。

  中国海外发展有限公司(中海地产,00688.HK)上半年,合约销售额为1942亿港元,同比增长28.7%;销售面积922万平方米,同比增长8.9%。核心净利润209.9亿港元,同比增长9.5%。归属股东利润249.4亿港元,同比增长7.4%。

  中海地产表示,下半年将投入90%的资源用于住宅开发,继续坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展定位,聚焦经济与人口增长潜力更大的一、二线城市,实现规模与利润的持续增长。预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标,不断提升抵御周期波动的能力。同时,未来的目标是配置1%-2%的资源,战略性探索、布局教育、养老、物流、公用事业等,培育新的利润增长点。

  在对市场有所期待的同时,无论是销售规模接近4000亿元,还是目标跨越1000亿元的房企,都还对市场充满敬畏之心。

  严跃进认为,各房企的“战、略”有差异化调整。“战”体现为企业重点积极去库存,通过以价换量的方式实现较好的资金回笼,尤其是大房企也开始受到各类资金的压力影响。而从“略”的方面看,房企近期不会主动拿地,拿地还是以保守为重要策略的。

  严跃进说,城市布局方面,房企会重点关注一些新改革因素,包括深圳示范区建设、上海自贸区新片区改革,以及全国部分纳入自贸区试点的区域,所以从这个角度看,未来此类区域土地投资价值会增加,这有助于房企投资。至于中小城市,严跃进预计,中部的中小城市还是会成为重点投资的范围。

  今年上半年销售额达到3920亿元,排在第一位的碧桂园控股有限公司 (碧桂园,02007.HK)在半年报中表示,除了在田间务农的从业者以外,未来会有更多的人们会住进教育及医疗资源丰富、交通便利、文化商业发达的城镇中心。城镇化浪潮,依然势不可挡。市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司,城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。

  碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上说道:“中国城镇化进程是可持续的,地产行业还有相当长一段时间美好的未来,所以我们继续努力,我们很有信心。”同时,莫斌称三四线城市由于政策调紧之后压力会大一些,但是碧桂园在三四线城市做了那么多年,以销定产,将采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

  今年上半年,阳光城集团股份有限公司(阳光城,000671.SZ)实现销售额900.73亿元,下一个目标是希望销售规模跨越1000亿元的门槛。

  阳光城同样认为,市场不会发生根本性的变化:“分城施策”调整迹象显露,各地调控方向和真实市场能力还难以确定,行业形势充满不确定性。下半年,该公司在保证安全有序运营的基础上,应始终保持投资理性,对市场保持敬畏,充分做好底线管理,捕捉市场小周期。

  阳光城表示,将通过各项持续降本增效措施,秉承“不囤地、不捂盘”的原则,继续“选择性高周转、低成本”的运营策略:在项目定位上,重点关注刚性需求和首次改善需求人群,积极推出适销产品;在项目开发上,依托成熟可供复制的产品体系,实现快速开发,并通过建立行之有效的生产管理系统,严控关键节点,有效缩短项目开发周期;在项目销售上,以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现项目的快速去化。

  融创中国董事长孙宏斌对该公司销售额排在第五位表示了满意,“我们排名第五挺好的,保持第五位就好。”但他也认为,近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。这次严控房地产,对发债、信托、开发贷都作出了一定限制,是从融资端切入的调控。在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影响,对房地产销售也可能有一定影响。“市场上对融资端收紧有很多传言,我认为此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的。地价是下行趋势,房价压力比较大。”

  张大伟进一步指出,2019年土地市场明显出现了小阳春,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿元以上,溢价率也保持在20%左右。7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产拿地政策造成了一定影响。8月份,一二线%,均是年内最低。从房企拿地数据上看,只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元。

  张大伟说,整体看,房地产企业依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温,是政策收紧的主要原因。在9月份收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

  中原地产研究中心统计数据显示:截至8月27日,全国热点的一二线亿元,土地成交溢价率只有6%,相比之前几个月明显下降。

  而在8月29日,南京市出让11幅地块,成交10幅,一幅宅地因无人 报价流拍。成交地块总起始价148.25亿元,成交总价162.55亿元,溢价较低。其中,7幅宅地成交总价共159.45亿元,仅3幅竞争较为激烈,其他均以底价成交。



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