网赌网址

您当前位置:网赌网址 > 关于 >

第一上海:第一上海丨【行业评论】地产行业专

发布日期:2019-07-05 15:32浏览次数:

  2018年市场概括全年销售逐步走弱,城市分化凸显截至2018年1-10月,全国商品房累计销售面积13.3亿平方米,累计同比增速2.2%。增速持续走弱,单月销售面积延续9月份负增长态势(9月份:-3.6%& 10月份:-3

  截至2018年1-10月,全国商品房累计销售面积13.3亿平方米,累计同比增速2.2%。增速持续走弱,单月销售面积延续9月份负增长态势(9月份:-3.6%& 10月份:-3.11%);截至2018年1-10月,全国商品房累计销售金额11.59万亿元,累计同比增长12.5%。累计增速稳中略降,波幅较小。但单月商品房销售额增速于9月份之后明显回落,增速放缓。

  行业周期明显往下趋势, 与去年相比,一线城市销售明显有所好转,主要在于在融资环境偏紧以及政策趋紧不放松的情况下,各大房企更倾向于在一线及强二线城市加大推盘力度,尽管去化率往下走,推货量大增,销售量增速回升,但整体销售市场有明显降温。

  截至2018年1-10月份,房地产开发投资额9.9万亿元,累计同比增长9.7%,主要得益于新开工面积以及土地购置面积保持双位数高增长态势(1-10月新开工以及土地购置面积累计同比增速:16.3%&15.3%);由于统计局数据的滞后性,数据显示土地购置面积高企趋势未变,但土地市场近几个月已明显转冷,731之后,房企拿地热情明显下降,,未来一段时间内土地购置费将有大幅下降。伴随着销售端的走弱以及资金层面趋紧,房企的拿地意愿逐步降低并已形成一致预期观望为主,待土地市场低迷后迎接抄底机会。

  融360监测数据显示:2018年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%,涨幅大幅缩小;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。我们整体认为按揭贷款利率上行周期远超过以往年份(超过25个月),按揭贷款利率上行空间不大,大概率基本见顶。

  房企2019年债券再融资需求依然很大。2019-2020年依然是债券还债高峰期。地产产业链资金需求预计比市场想象中更紧。

  由于在1,2线城市受政策调控销售回落之际,3,4线城市受去库存以及棚改货币话政策带动持续热销,有效对冲1,2线城市的销售回落,就销量方面,本轮上行周期超出27个月(2015年4月-2017年8月),远长于过往2007年,2009年和2013年上行周期的15个月,13个月和12个月。就价格方面,截至2018年10月,70大城市新建住宅价格指数环比增速为正的月数达到43个月,高于上一轮的23月。本轮上行周期的量价涨幅均超过以往年度。

  回首今年内房股板块行情走势,主流内房股年初至今平均跌幅7%,120日平均跌幅24%,60日平均跌幅0.2%,20日平均跌幅0.08%;

  我们认为,2018年内房板块行情调整主要有3点:1)人民币持续贬值;2)信贷政策持续收紧(资金面持续紧张);3)自年初地产板块延续17年全年持续上涨,估值水平提高,积累了一定的市场调整压力,三四线城市周期下行预期,全国销售增速开始放缓,预期向淡以及观望气氛,引起板块估值调整。

  虽然年初地产板块整体上涨,但行业政策面一直有利空出来,资金面持续紧张叠加人民币加速贬值以及三四线周期向下预期,内房股跌幅不断,731的“坚决遏制房价上涨”政策底牌打压销售预期,行业下行周期开启,各大城市销售分化明显,去化率持续走低,相比一季度销售逊色很多,出乎开发商意料,以往的“金九银十”销售盛况没有重演,内房股行情一度萎靡,1031政策见底预期之后,市场过度预期政策局部松动,内房股明显迎接一波反弹;

  此外,2018年内房股板块行情个股明显分化,今年防御性个股受市场追捧:如华润置地、龙湖地产等涨幅位于前列;而对于净负债率过高,周转慢,销售低于预期的个股,如佳兆业、首创置业等跌幅较大;

  从2015年4月起开始连涨3年多的房价即将在2019年迎来拐点。成交量开始同比下滑和房价涨幅回落更多反映的是地产行业疯狂之后回归理性。大部分投资者经过这一轮上行周期的疯狂刺激,不自觉的将地产之后的量价与与行业最辉煌的时刻相比较,同时叠加调控政策的不断收紧,从而导致悲观情绪的发酵。我们认为目前的量价回归是理性的,主要在于随着棚改货币化政策的逐渐退出,三四五六线繁荣的不可持续性,以及在“房住不炒”、“因城施策”以及房产税等长效机制推进,房地产调控政策持续收紧,政策外力的调整也进一步促进量价回归。731之后,我们认为地产下行周期开启,也开启了多重主体博弈阶段,群体繁荣将终结,个体竞争将加剧。行业基本面衰退后,以政策边际宽松为主导,在行业集中度提升背景下,行业再次复苏,带动估值提升,EPS确定性将滞后于估值提升。

  主要体现在购房者与开发商在房价上的博弈。2016-2017年,在地产行业最辉煌的时刻,购房者处于博弈过程中下风,即便开发商倾向于以投资品来为商品房定价,去化率仍然处于高位,大概都能达到80-90%水平,远超过以往正常水平,楼市处于过度疯狂阶段。

  目前在行业景气度进入下行通道,购房者占据博弈的上风,当购房者的需求以及预期收入也开始急转直下,政策的预期“坚决遏制房价上涨”的指引下,购房者不再为开发商的住宅投资品买单,房价开始回归消费品属性,购房者也不愿意为开发商2016-2017年疯狂圈地买单,观望氛围加重。尤其对于低线城市而言,缺乏人口产业等支撑,经过16-17年房价的暴涨,随着投资客的逐渐退场,低线城市的高房价支撑可能难以持续。而对于一二线城市而言,即使对于有购买力居民而言,在降价预期下,更倾向于延迟消费,以寻求更大的利益。那么对于开发商而言,一二线城市属于容易走量区域,谁先降价或变相降价消耗需求,谁先占据上风。

  总结:购房者和开发商本次博弈的结果大概率是房价适度下降,一二线城市经历两年多严调控,销售在底部徘徊,未来销售量有望率先复苏,三四线销售量有所回落。

  当前房地产库存处于低位,央行也由去杠杆阶段转为稳杠杆,行业基本面刚处于下行周期的起点,销售才开始走弱,新开工面积见顶,房地产投资额还处于高位;根据历史经验,政策出现局部松动在销售走弱后6-8个月,行业基本面处于黑暗期间。此后,新开工面积增速触底回升滞后于销售回升后大约3-8个月左右,房地产投资增速回升滞后于新开工回升后3-6个月,因此,短期内调控政策不会出现全面放松迹象,而政策底牌“坚决遏制房价上涨”的预期不会轻易改变,市场不应对调控政策放松有过高期待。

  1)行业自身库存周期处于低库存阶段; 2)政府的经济下行程度的容忍度;3)对中小企业经济扶持力度不断加强;4)长效机制的推进,未来的政策调整也只会在长效机制建设框架下的调整。

  房企到位资金按直接来自银行贷款划分:国内银行贷款(开发贷为主)+个人按揭贷款占房企到位资金约26%;开发商与商业银行更多的是在开发贷额度的博弈,2018年全年,开发贷利率普遍上浮10%-30%区间,开发贷利率成本不断上升。即使今年初以来,央行先后实施4次降准,释放流动性高达3.5万亿,但降准释放的资金大多数可能尚没有进入实体经济(政策主基调指导下流入房企更是受限),部分资金仍然滞留在金融体系内自我流转,一方面在于部分实体经济达不到银行自身的贷款标准,一方面受中央政府政策主基调的指导,即使商业银行对房企房贷的偏爱性,在短期内发放通道受到一定限制。我们预计随着行业基本面的不断下行,降准所释放的流动性也将慢慢流入地产(近期从各大银行放款速度来看,放款速度相比之前有一定加快)。

  总结:市场不应过度期待政府行政调控政策的大放松,未来的政策调整也只会在长效机制建设框架下的调整。行业利润率的制高点或许已过,普天同庆的日子已经结束,未来房企将逐步走向分化,优质房企将逐步走出自己的行情。

  中央政府与地方政府对调控政策的不同偏好,导致在调控政策执行层面的博弈;2018年7月31日之后,行业基本面周期往下,销售开始走弱,土地市场明显转冷,流拍频现,房企形成19年上半年抄底土地市场一致预期。土地收入作为地方财政收入主要来源,地方政府财政压力以及地方债的偿还压力日益紧张,对放松限贷限购等政策的迫切需求比正常情况下更加强烈,在中央政府政策主基调下,预计地方政府对调控政策的执行上已经略有折扣;即使2018年以来也出台了很多扶持民营经济的政策以及区域振兴的政策,房地产调控还是出现了边际上松动:部份城市以“引进人才”的名义放松限购了、部分城市按揭利率开始高位回落等;

  综上: 地产行业正在经历基本面下行周期,很多城市(尤其三四线城市)房价调整尚未到位,在未来一段时间政策真空期内,楼市基本面的调整代表着行业内多重主体博弈的结果。

  我们预测,2019年全国商品房销售面积预计下滑10%左右,其中:一线%,二线%,三四线 %。全国销售金额预计下滑10%,一线%,二线城市预计与去年持平,三四线%。

  一二线城市销售面积触底回升,价格略微下降:我们判断:1)尽管一二线城市交易量与去年相比还处于下滑阶段,但今年9月份之后,明显交易量有所回升,但去化率依然保持在低位,并不断走低,而推盘量明显走高,推盘量与去化率走势明显分化;2)库存量处于回升阶段;

  对于2019年一二线城市销量变化,我们认为更多的原因在于房价变量,一方面我们认为明年融资环境持续收紧的情况下,销售回笼的迫切性更甚,而一二线城市是最容易降价走量的市场(尤其是一线城市),提前消耗购买需求,我们预计明年将会出现部分以价换量(包括变相降价情况:已备案的商品房降价幅度受限,可选择赠送车位等变相降价)的楼盘销售现象;但由于一二线城市限价政策短期内仍然维持,同时目前市场上积压大量高端楼盘未发预售证以及2017年高价地将部分入市,预计将在2019年实现销售;此部分将托底一二线城市房价,因此我们预判一二线城市房价略降,降幅不大;

  三四线城市销售下滑在所难免,呈现量价齐跌:我们判断三四线城市明年销售有周期性回落压力,将呈现量价齐跌现象;三四线库存情况已大幅改善,同时房价经历过2016-2017年政策驱动,已经积累较高涨幅;随着政策端支持力度的减弱,预计三四线销售量将有所下降,价格方面将有所松动。预计2019年三四线房价将处于调整状态,预计整体降幅15%左右。

  2019年我们预计新开工将进入下行通道:1)我们预计销售受三四线销售拖累,全国销售将持续低于预期,各大开发商开始预期悲观,19年开发商资金持续紧张,开发商收缩过冬,尤其是小开发商进入冬眠,新开工持续减少。2)去化率在下降,对新开工需求拖累,库存开始回升,尤其是三四线等低能级城市,当三四线销售预期下滑,开发商囤积货源持续增加,新开工意愿降低。3)开发商拿地量18年9月份之后的大幅下滑逐渐反应在新开工量上(通常新开工面积下滑滞后于土地成交大约6个月左右),我们预计2019年新开工将下滑至少10%左右。

  我们预判2019年投资增速将有所回落,投资进入下行通道是必然的结果:1)新开工的下滑;2)土地购置面积增速下滑,土地购置费的减少;3)各大开发商也将有意识的拉长竣工周期,推迟工程款的支付;另外,考虑到今年新开工面积持续上行,即使开发商放缓竣工周期,但全国商品房销售处于缓慢下滑,2019年在建工程规模不会大幅下降,一定程度托底房地产投资额增速;因此,我们预计2019年全国房地产投资开发额同比下滑5%左右。

  根据以往几轮地产周期,上行周期跨度基本1-2年,由于三四线城市受政策驱动而崛起,本轮上升周期显著拉长,731之后,行业基本面明显出现调整,我们维持明年行业基本面持续下行预判,行业库存将开始回升,开发商未来销售压力仍将加大,量价基本面将开始向下探底。行业基本面越差,政策趋松的速度越快(最先松动的或将是信贷政策)。目前政策面见顶已非常明确。而基本面的调整,明年将真正释放政策压力,预判随着量价、投资数据的持续下降,行业基本面越往下探,中央及地方政府政策趋松的态势将更为明确,将为地产行业估值的上行奠定基础。

  我们预判:目前行业基本面还未到最黑暗时刻,行业反转趋势尚未来临,我们预计一季度之后,地产板块将受信贷政策以及地产政策转好驱动,二季度行业基本面见底信号出现,中央政策有所松动,行业开始复苏,带动估值提升,EPS确定性将滞后于估值提升。

  1)龙头集中度持续提升,推荐第一阵营房企,推荐公司:万科企业(2202)、融创中国(1918)

  2)精选成长性突出的优质2线房企,推荐公司:华润置地(1109)、旭辉控股(884)、龙湖集团(960)。

  3)物业管理服务商:穿越周期,增长确定性强。推荐公司:碧桂园服务(6098)、绿城服务(2869)。



相关阅读:网赌网址

Copyright @ 2019 版权所有    网络经营许可证    

网赌网址 | 网站地图